04

Transaksjonsmarkedet

Historien om Covid-19 er vel kjent og har hatt stor påvirkning på Norge og verdensøkonomien og ikke minst transaksjonsmarkedet for næringseiendom. Spørsmålet blir hvor er vi nå og hvor går veien videre? I mars var oppfatningen at alt skulle bremse helt opp grunnet pandemien, og det skjedde, men ikke like lenge som først fryktet. Det kan delvis sees av et transaksjonsvolum per 1. halvår som kom inn på NOK 37 mrd., ikke avskrekkende langt bak NOK 43 mrd. som var fasit 1. halvår 2019. Årsaken er hovedsakelig et meget sterkt 1. kvartal og store, påbegynte dealer som dro seg inn i 2. kvartal.

Sammen med Hadrian har Newsec solgt NRK sitt hovedkontor på Marienlyst til Ferd

Transaksjonsmarkedet

2019 ble et av de beste årene for næringseiendom i Norge noensinne, med et transaksjonsvolum rett i underkant av NOK 100 mrd. - kun slått av rekordåret 2015. Rentene var lave, AS Norge gikk som en kule og alt lå til rette for videre vekst i alle markeder. Ja, yield var skarp, men leieprisene skulle fortsette oppover, og det var derfor ingenting som kunne stoppe den fantastiske utviklingen. Dermed startet 2020 med spådommer om nytt rekordår fra stort sett alle aktører. Det var mye tilgjengelig kapital i markedet og mye fant veien til næringseiendom, spesielt gjennom syndikater som sto for hele 30% av kjøpsvolumet i 2019. Newsec spådde utlånsvillige banker og med lave renter og risikopåslag, syndikatmiljøer og langsiktige investorer skulle være meget aktive. Boligaktørene ville fortsette å kjøpe utviklingsprosjekter i alle faser av reguleringsprosessen, og troen på leieprisvekst ville gjøre «value-add» caser enda mer attraktive.

Mars var godt i gang. Inkludert Newsecs megling av NRK Marienlyst lå markedet an til å klokke inn det sterkeste 1. kvartalsvolum noensinne. I tillegg forelå det bud/aksept på flere store transaksjoner både i Oslo, Drammen og Stavanger. Rekordstore transaksjoner var klargjort, og markedsføringen var i gang. Så kom Covid-19.

Landet stengte ned, arbeidsledigheten skjøt i været, norskekrona løp løpsk og tilbake sto næringseiendomsbransjen med mange spørsmål og stor grad av usikkerhet. Både utleiemarkedet og transaksjonsmarkedet stoppet helt opp. Igangsatte prosesser ble satt på hold, due diligence prosesser ble utsatt, og plutselig ble styreforbehold, som tidligere nærmest ble medtatt som en formalitet, en meget viktig bestemmelse i bud/aksepter.  

Tabellen under viser registrert aktivitet i markedet pr. måned de 4 siste år. Med aktivitet her måler vi antall transaksjoner både fra gjennomførte salg, men også bud/aksepter vi har registrert via vår analyse-avdeling samt eiendommer som er lagt ut for salg i markedet. Som man ser, var januar 2020 på det jevne. Februar måned var, som allerede nevnt, svært aktiv og i tråd med forventningene om nok et bra transaksjonsår. Mars til og med juni, taler for seg selv, det har vært et nok så avventende marked. Juli kom inn relativt sterkt og mange av prosessene som ble satt på hold i mars, ble likevel lukket før bransjen tok ferie. Her kan Drammen Business Center, Telenor-porteføljen, Atea-bygget og barnehageporteføljen til Læringsverkstedet nevnes. Uten disse allerede påbegynte prosessene så ville volumet blitt relativt bedrøvelig for 2. kvartal.

Før sommeren var det gjengs oppfatning at høsten skulle bli skikkelig travel, der investorene hadde kapitalen klar, selgere hadde eiendommer klar for salg og pandemien skulle være et mer eller mindre tilbakelagt kapittel. Spådommen har kun delvis slått til, men er noe bremset blant annet grunnet en oppblomstring av smitten. Vi opplever et marked som i større grad søker nye produkter, men tilbudssiden er mindre enn normalt og reduserte rentenivåer har ført til at selgerne krever bedre betalt for bl.a. sikre kontantstrømmer. Det er også flere prosesser som foregår off-market. Selv er Newsec involvert i flere slike. Høsten er kort og skal vi nå estimatet på NOK 70 mrd., så må det skje noe snart. Foreløpig er det ikke likevekt mellom selger og kjøpers forventninger.

Nå som det initiale pandemi-sjokket har lagt seg, har vi fått tid til å reflektere rundt noen definitive endringer som er med på fortsatt å bremse takten i markedet noe.

En av de store driverne i markedet og bransjen det siste året har vært leieprisvekst og tilhørende value-add prosjekter. Dette segmentet har stort sett falt bort og markedet bruker nok fortsatt tid på kartlegging av egne prosjekter og leietakerportefølje. Leietakere som før ble vurdert som solvent, kan nå være i en helt annen stilling. Dette er co-workingaktører et godt eksempel på. Disse var i en euforisk positiv trend, men Covid -19 har ført til et mindre ønske om store utskiftninger av hvem man jobber sammen med. Det vi også observerer er at hjemmekontor nok er kommet for å bli. Det er blitt en større aksept for det, det har vist seg å fungere og folk er blitt mer vant til det. Mindre sikkert er hvor utbredt det blir på sikt, det er derfor for tidlig å si i hvilken grad det vil påvirke bruken og behovet for kontorarealer. Dermed råder usikkerheten fortsatt rundt framtidig arealbehov og tilhørende leieprisvekst, og en viktig driver for mange transaksjoner er derfor fortsatt vasket vekk. Value-add er vanskelig å regne hjem.

En annen viktig driver er selvfølgelig tilgangen på kapital. Dette er bredt diskutert under kapittel 3.1 Bankfinansiering, men kort oppsummert så har også denne tilgangen strammet seg inn. De finansielle miljøene / syndikatene, som gjennom 2019 var med å drive markedet, ikke blir prioritert av bankene for nye lån. Finansielle aktører er dermed avhengig av transaksjoner med et fåtall investorer / club deals, hvor en eller flere deltagere har en så sterk bankrelasjon at bankfinansiering er mulig. Utlånsvilligheten er generelt svekket og vil oppleves som mindre tilgjengelig den nærmeste tiden. På den positive siden bistår bankene ved å redusere avdrag og renter, eller refinansiere eksisterende lån. Dette vil bidra til færre transaksjoner utover høsten, men er caset godt nok, herunder solid leietaker, så vil det fortsatt være mulig med gode banklån.

Og det fører oss over til en «gammel» trend som igjen er vekket til livet. Søkelyset på leietaker, og da spesielt offentlig leietaker, er igjen forsterket. Av de transaksjonene vi ser i markedet nå så er det helt klart en villighet for å betale en premie for eiendommer med de tryggeste leietakerne. Statlige leiekontrakter prises skarpere – sikker kontantstrøm har igjen fått sin renessanse etter noe år hvor denne forskjellen har vært mindre. Skulle en god eiendom med 10 år stat komme i markedet, vil den trolig gå under dagens prime yield på 3,75%. Dermed vil vi nå se at såkalte «samfunnsbygg» som egen kategori, som var den nest største i volum i 2019, ville øke i attraktivitet. Med samfunnsbygg menes bygg hvor hele eller brorparten av leieinntektene er direkte eller indirekte sikret fra offentlige eller kommunale foretak. Har du derimot leietakere innen service / hotell / restaurant / butikker, vil det nå være meget vanskelig. Både for salg og for refinansiering.

Næringseiendom er svært kapitalkrevende og derfor en svært effektiv måte en bank kan endre sin eksponering, enten gjennom transaksjoner eller refinansieringer. I dagens usikre marked ønsker banker redusert eksponering og reduserer derfor i stor grad utlån til nye transaksjoner. Effekten av dette er at de langsiktige og beste bankkundene i stor grad får de lånene de behøver, selv om dette gjelder en ny transaksjon, men blir bedt om å begrense nye prosesser eller avvente gjennomføring. Større lån (>500MNOK) syndikeres mellom flere banker og nye lån ligger med 75 – 100 basispunkter høyere margin enn «normalen» for ett kvartal siden. I praksis betyr dette marginer mellom 250 – 350 bps. Effekten av reduserte markedsrenter er dermed nøytral for gårdeierne på nye lån grunnet økning i marginer.

Videre er bankene opptatt av at transaksjonene gjøres på yielder som de har nylige referanser på - som i seg selv er utfordrende i dagens illikvide marked grunnet mangel på finansering. (Høna eller egget) Dette fører til at bankens utmåling reduseres, for å mitigere mangel på referansetransaksjoner. Fra låneutmåling på 60 – 65% LTV, antas utmålingen nå å ligge mellom 50 – 60%, som igjen fører til høyere krav til egenkapitalandel. Denne perioden med begrenset tilgang på finansiering vil vare så lenge markedet opplever økt risiko. Denne risikoen ser vi allerede er noe på vei ned og markedet vil forhåpentligvis slippe noe mer opp i siste kvartal og innspurten fram mot jul.

Slik det ser ut nå er det er nærliggende å anta at 2020 blir et år hvor vekstambisjoner for bankene reduseres, men at det heller legges strategier for vekst når markedet normaliseres. 2021 kan derfor bli et travelt år.

2019 var det første året utenlandske aktører var tydelig netto selgere siden de for alvor i 2014 kom til Norge. Ved starten av året trodde vi helt klart at denne trenden skulle fortsette. Derimot erfarer vi nå økt interesse fra utlendingen igjen. Norge, primært Oslo og Stavanger, er på ny satt på investeringskartet etter en periode med svak lokal valuta og høye renter relativt til Norden. Årsaken er økt yieldgap grunnet rimeligere hedging-kostnader, lave renter og et globalt søk etter god risikojustert avkastning. Vi er kjent med pågående prosesser med utenlandsk kapital på kjøpersiden og vi forventer at dette vil øke betydelig fremover. Newsec skal snart ut i markedet med en spennende eiendom i Stavanger hvor vi forventer å få høy interesse fra utenlandske aktører. Historisk har Stavanger, sammen med Oslo, vært byene der de ikke-nordiske aktørene har gjort sine investeringer. En annen observasjon er at utlendinger også har begynt å interessere seg for logistikk. Et segment hvor disse aktørene har vært totalt fraværende til nå.

Et transaksjonssegment som foreløpig beholder noe av likviditeten, er boligutviklingsprosjekter. Underliggende er oppgjørsstrukturen i slike transaksjoner ofte knyttet til fremtidige hendelser, som detaljregulering eller igangsettelsestillatelser. Dette gjør at kjøperne i større grad ser igjennom markedsendringene som vi nå er inne i. Likevel er sentimentet åpenbart endret. Vi opplever at kapitalen i større grad søker sikkerhet. Flere krever at størsteparten av oppgjøret først betales med forbehold om ferdig detaljregulert prosjekt, hvor mye risiko er tatt ut av prosjektet. Videre prioriteres prosjekter i Oslo, Asker, Bærum og Lillestrøm foran andre randsonesegmenter, slik som Ski og Ås. Her er det større sikkerhet for at boligkjøperne absorberer de boligene som kommer for salg, og effekten av lavere renter lar seg trolig gjøre gjeldende raskere. Når det likevel fortsatt er god aktivitet i disse randsonesegmentene, er det grunnet fortsatt forventet høy etterspørsel etter bolig og tomtebanker som gradvis tømmes for produkter.

Newsec opplever at nesten samtlige boligaktører er på utkikk etter nye investeringsmuligheter, men hvor de i varierende grad ønsker å redusere risiko. Vi vil påstå at tomtebelastningen foreløpig ikke er vesentlig redusert, men at heller oppgjørsstrukturene er endret. Usikkerheten blant boligkjøperne var høy et par måneder etter utbruddet av pandemien og det kom mange, nye kreative løsninger på bordet. Men vi ser nå at spotmarkedet for nyboligsalget er godt tilbake og foreløpig ikke mye påvirket. Boligpriser for prosjekter med overlevering av enheter opptil to år frem i tid gikk sterkt igjennom sommeren.

Og et segment som helt klart er brennhett, er dagligvare. Vi erfarer en betydelig yield-kompresjon i dette segmentet og et prospekt rekker nesten ikke komme på markedet før dealen er lukket.

Slik det ser ut nå, vil Covid-19 få dype ringvirkninger på verdensøkonomien og det norske samfunnet i lang tid framover. Vi må trolig leve med ulike smittetiltak lengre enn først anntatt. At eiendomsbransjen vil være endret, selv når ting er tilbake til normalen, må kunne antas. Vi tror derfor at dere som investorer og gårdeiere bør vurdere de mulige, langsiktige ringvirkningene allerede i dag. Hvordan vil deres eiendomsportefølje endres? Hva vil være leietakernes fremtidige behov? Og hvilke segmenter vil være vinnerne? Den erfarne eiendomsaktøren vet at eiendomsmarkedet ikke er en sprint, kanskje mer som et orienteringsløp. Den aktøren som først og raskest løper i riktig retning, har en tendens til å vinne.


Newsec representerte Invesco i kjøpet av Skanska sitt HQ i Stockholm

Prognose

Newsec har følgende prognoser for 2020 og veien videre:

  • Gitt at vi unngår nedstengning av samfunnet igjen, ser Newsec et marked som vil ta seg opp fram mot jul. Prognoser for transaksjonsvolum er NOK 70 milliarder, lavere enn 2019
  • Tilgang på finansiering vil være avgjørende, foreløpig er bankdørene smale for finansiering av nye prosjekter
  • Alle meglerne har prosjekter som er klare til å gå i markedet, men det ser ut som det blir færre dealer enn ventet. Dette kan være med på å motvirke rabatter da det er høy etterspørsel etter få objekter. Spesielt eiendommer med sikker kontantstrøm kan oppleve skaprere prising, også drevet av lavere rentekostnader
  • Leietakers arealbehov er der fortsatt, leiemarkedet vil komme i gang igjen, og mange vil reforhandle eksisterende kontrakter/søke mindre arealer
  • Leieprisutviklingen vil avta, noe som helt klart vil ha en umiddelbar negativ effekt på kontantstrømmen og verdien må derfor trolig ned. Gjelder spesielt value-add
  • Handel og kjøpesenter vil fortsatt være utfordrende, med unntak av dagligvare som har hatt sitt beste kvartal noensinne. Omsetningsleier slår inn, og vi tror det fortsatt vil omsettes mye dagligvarebutikker
  • En mulig effekt blir at en større andel handel vil foregå via nettet og logistikk vil derfor fortsatt være attraktivt
  • Internasjonale aktører vil igjen være synlig i større prosesser
  • Samfunnsbygg og offentlig motpart er veldig attraktivt, bankfinansiering vil være tilgjengelig her
  • Foreløpig god utvikling i boligprisene, kan endre seg når full effekt av oppsigelser blir synlig neste år. God aktivitet for salg av boligprosjekter, men kapitalen vil i større grad søke sentrale områder, hvor Oslo definitivt blir prioritert

Newsec har meglet Skanska sitt salg av Solna United i Sverige. Med en verdi på NOK 3,3 milliarder er dette årets største transaksjon i Sverige

Kontor Q2 2020

Kontor, er som normalt, det største segmentet når vi nå oppsummerer årets andre kvartal og utgjør 36% av transaksjonsvolumet. Så langt i 2020 er det gjennomført 42 transaksjoner til en samlet verdi av NOK 13,8 mrd. Dette er godt under 2. kvartal 2019, hvor tallene viste 54 kontotransaksjoner til en verdi av NOK 22,6 milliarder, men heller ikke overraskende sett i lys av bremsen i markedet før sommeren grunnet Covid-19. Likevel var det noen større transaksjoner som kom i mål før markedet tok ferie.

Det er allerede gjennomført en god del større kontotransaksjoner, noen før og noen etter den berømte 12. mars datoen. Størst så langt i år er salget av Telenor-porteføljen (foruten hovedkontoret på Fornebu), for NOK 1,4 milliarder. Denne porteføljen består av 85 utviklingseiendommer, hvor Økern Sentral er den største med en årlig leie på NOK 7,1 millioner. Kjøper er et industrielt investorkonsortium bestående av Fredensborg Bolig, Fredensborg, NorgesGruppen Eiendom, Joh. Johannson Eiendom og FagerStad Utvikling. Årets nest største kontortransaksjon er endelig offentlig. E24 meldte rett etter påske at Bjørn Maaseides Kraft Finans kjøper tre eiendommer for til sammen 1,3 milliarder – blant annet to politistasjoner i Bergen og Molde. Dermed har Njord syndikert en større kontoreiendom for rundt NOK 1 milliard. Det er nå kjent at dette er Statens Hus Lillehammer. Endelig salgssum ble NOK 924 millioner hvor man i 15 år har leietakere som Statens vegvesen, Fylkesnemda og Fylkesmannen.

Gledelig var det også å høre at Herbarium i Stavanger endelig ble lukket før sommeren, til tross for en lang prosess med å fylle syndikatet til DNB Markets. Herbarium er et kjøpesenter- og kontorbygg som nylig er ferdigstilt med Stavanger kommune og Kluge i kontordelen og en handelsdel med ca. 20 butikker. Det ryktes om en salgspris rundt NOK 900 millioner og en yield rundt 4,25%. Videre er det gjennomført en toneangivende transaksjon i Oslo øst hvor AF Gruppen og Höegh Eiendom har solgt nybygget K5, også kjent som Atea-bygget. Clarksons Platou Project Finance er kjøperen av det 18.000 m2 store kontorbygget, men partene vil ikke kommentere ytterligere parameter før DD- og finansieringsforbehold er løftet, trolig i begynnelsen av oktober.

5. største transaksjon har funnet sted på Vestlandet. I Bergen har Odfjells Kokstad Holding solgt ett bygg til syndikat satt opp av Clarksons Platou til markedsmessige termer. Selger, som også er leietaker i bygget, blir med videre i det nye syndikatet.

Kontor er et spennende segment i en tid hvor frihet til å velge forsterker seg. Kontor skal i mindre grad sette rammer for hvor og hvordan vi jobber og arealet arbeidsgiver tilbyr er bare en av mange arenaer for å få jobben gjort. Det settes større krav til fleksibilitet, «work-life»-balanse og miljøfokus, noe som medfører at flere transaksjoner blir gjennomført hvor målet er å totalrehabilitere bygg. Ofte i et så stort og omfattende omfang at kjøpet må sees på som et prosjekt, snarere enn en ren kontotransaksjon. Dette er noe av grunnen til at kontorsegmentets andel av totale volum har gått noe ned, og segmentet prosjekt/tomt har økt kraftig de senere årene.

I lys av markedets bråbrems som følge av koronakrisen, synes kontorsegmentet foreløpig å være minst påvirket. Av leietakere som har pågående prosesser vil man kunne se en avventende holdning til man har bedre forutsetning til å treffe riktig beslutning for framtiden. Planlagt ekspansjon vil også legges på is. Dette vil igjen kunne påvirke nybyggsaktiviteten da det er svært tvilsomt at det å bygge på spekk er et alternativ. Men generelt oppleves en større andel av leietakere innen dette segmentet som solvent, foruten oljeaktører, co-workingaktører og til dels konsulentbransjen som nå opplever permitteringer. Dog vil trolig dette være forbigående. Derfor er det nok kontor med solid og gjerne offentlig leietaker som er omsettelig i disse dager. Bevissthet rundt type leietaker og garanti fra morselskap, med mindre forventing om leieprisvekst vil prege dette segmentet.

Newsec har bistått Schage Eiendom med salg av Quadrum i Vilnius - den største kontortransaksjonen i Baltikum noensinne. Brutto eiendomsverdi EUR 156,1 mill., kjøper tyske Deka Immobilien.

Handel Q2 2020

Per 2. kvartal 2020 har handels andel av transaksjonsvolumet sunket fra 16% per Q1 ned til 12% per Q2. Segmentet er inne i en nedadgående trend og antall gjennomførte transaksjoner har tikket nedover siden 2016. Spesielt kjøpesenter sliter. I 2019 var den samlede veksten i omsetning for Norges 60 største kjøpesenter på skarve 1,7%, noe som er på linje med estimert vekst i privat konsum – det er da tydelig at kjøpesenter taper terreng. Det som i all hovedsak omsettes av handel, er big box eiendommer og da dagligvareforretninger. Newsec forventer at handel vil få det ytterligere tøffere gjennom 2020 nå som mange butikker og serveringssteder er steng ned og det ligger forventinger om flere konkurser. Lysglimt er at norske feriegjester uten tilgang til grensehandel har lagt igjen mange kroner i kjøpesenter gjennom sommerferien og som førte til kraftig omsetningsvekst i juli (hele 20,3% sammenliknet med juli 2109).

Før Norge igangsatte alle drastiske tiltak den 12. mars hadde handelssegmentet trolig observert årets største transaksjon. Citycon eide allerede 20% av Sektor Portefølje II AS og annonserte i februar at de kjøpe seg opp til 100%. Porteføljen består av tre senter, Stovner Senter, Torvbyen og Markedet som Citycon har forvaltet siden 2015. Transaksjonsverdien ble satt til EUR 145 millioner som da tilsvarte over NOK 1,8 milliarder.

Det er igjen observert en del transaksjoner av bileiendommer, et delsegment som det har vært relativt stille fra siden 2017/2018 hvor flere ble omsatt. Blant annet har Bertel O. Steen solgt unna 4 eiendommer i Lillehammer, Moss, Tønsberg og Sandefjord til et syndikat satt opp av Fearnley. Leietiden skal være 10 år, verdien 275 MNOK og yield 6,30%, noe som virker markedsmessig for denne type eiendom. Et annet syndiakt, står for den tredje største transaksjonen så langt i år. De overtar Kakkelovnskroken 1 & 2 fra Tvenges Munkenes Eiendom. Eiendommene har en lang kontantstrøm med blant annet Møller Bil Kalbakken, men kjøper ser nok for seg utvikling av bolig i det lange løp.

Ellers består topp 5 listen av to porteføljer bestående av matbutikker, hvorav Newsec har vært rådgiver for den ene. Tre Kroner Property har lenge satset på det norske dagligvaresegmentet og kjøper nå ytterligere seks eiendommer fra Union Real Estate Fund II, mens Norges største aktør innen dette segmentet, AKA, fortsetter å kjøpe seg opp. Begge transaksjoner er gjennomført på nivåer man kan forvente av denne type eiendom.

Netthandel, grensehandel og endrede kundepreferanser representerer allerede en stor trussel for segmentet, men vi finner det naturlig å knytte noen kommentarer til hvordan handel blir ytterligere rammet gjennom den pågående koronakrisen. Handel kan sees på som et «spotmarked» hvor endret forbruksmønster blant forbrukerne har umiddelbar effekt for aktørene som igjen slår direkte på leietakers betalingsevne. Trolig vil segmentet oppleve flere konkurser, særlig for mindre aktører som ikke er en del av en større kjede. Handelen som blir hardest rammet er aktører med tilbud til folks daglige «opplevelser», for eksempel reiseliv, restaurant og opplevelser. Disse er truffet hardere enn mer håndfaste varer som vaskemaskiner og mobiltelefoner. Forskjellen er at hardware kan handles om 2-4 uker og oppleves kanskje som mer nødvendig, mens de førstnevnte er umiddelbare opplevelser, og er tilbud man lett kan spare penger på. Forbruk av opplevelser blir ikke «tatt igjen». Skulle virusets effekt på samfunnet vedvare over en lengre periode er muligheten der for at også hardware blir utilgjengelig, og varer blir vanskelig å oppdrive. Handel var allerede i en vanskelig situasjon – og det har nå forverret seg kraftig. Her blir det helt avgjørende om gårdeiere spiller på lag med leietaker skal man unngå et ras av konkurser. Redningspakker fra staten er også kjærkommen. Innen handel sitter gårdeiere i samme båt som leietaker ved at deler av leien er omsetningsbasert. Bidrag herfra vil ikke komme, annet enn muligens hos dagligvare. For netthandel viser tallene et oppsving. Om dette er en varig endring eller om vi kommer tilbake til «normalen» vil tiden vise. Netthandelen er også avhengig av at det er varer igjen på lager og at det finnes distribusjonskanaler. Dog er trolig handel endret for alltid og er raskere dyttet inn i den digitale hverdagen, varige effekter av at folks handlemønster har blitt endret.


Newsec representerte selger i salget av et handel- og kontorbygg i Helsinki til BlackRock

Lager/logistikk og industri Q2 2020

Segmentet opplevde en meget god utvikling med økende antall transaksjoner og volum i perioden 2015-2019 og passerte en periode handel som det nest største segmentet. Per 1. kvartal 2020 er det business- as-usual og med sine 9% er segmentet igjen tredje størst. Newsec opplever at logistikkmarkedet er relativt segregert hvor vinneren framover er distribusjonssenter og ikke lagerlokaler tilknyttet utsalgssted. Det er mindre behov for kontorareal i distribusjonssenterne og beliggenhet til hovedvei er avgjørende. I tillegg er det mangel på gode, strategiske tomter rundt Oslo og vi ser at tomteprisen har doblet seg de siste årene. Dette kan også være med på å forklare noe av nedgangen i volum, det er rett og slett mangel på nye, gode bygg i markedet.

Prime yield logistikk er nå på skarpe 4,75%. Dog skal det påpekes at eiendommer må oppfylle fire krav for å oppnå den skarpeste prisingen. For det første må adkomst og beliggenhet være meget god, helst østre del av Oslo, E16 opp mot Gardermoen, E6 mot Sverige eller E18 mot Drammen. Dette henger sammen med at transportkostnaden ofte utgjør en stor del for logistikkfirma og at hurtig leveranse er avgjørende i dagens marked. Ligger man ikke her, kryper yield raskt oppover. For det andre må kontrakten være rundt 10 år. Har man prime beliggenhet og lengre kontrakt, kan prisingen bli skrapere enn prime yield. Videre må bygget være av meget god, moderne standard. Og til slutt må leietaker være solid. Tikkes ikke alle disse boksene av, vil prisingen bli over 4,75%.

Det er stor aktivitet fra syndikeringsaktører i dette segmentet og de er faktisk involvert i 3 av årets så langt 5 største transaksjoner. Den største er salget av DSV Vestby som ble plukket opp av Pareto Project Finance. DSVs nye hovedanlegg samlokaliserer fire tidligere beliggenheter og er nettopp ferdigstilt. Bygget har en strategisk god beliggenhet langs E6/E18, men da området ikke opplever like stort press på tomter som rundt Oslo, kryper yielden opp mot 6%.

Skarpeste prising i år oppnådde Dynea Lillestrøm, men her ligger det flere faktorer bak Ragde Eiendoms villighet til å gå ned på 3,80% i yield. Leieavtalen er trippel net med flere opsjoner til forlengelse på den allerede 18 år lange leieavtalen. I tillegg er nedsiderisikoen betydelig begrenset da det ligger en boligresidual der.  Videre har Anthon B Nilsen Eiendom solgt det nye Optimera-bygget til eiendomsfondet Pareto Eiendomsfellesskap IS/AS. Selger kjøpte landområdet for kun ett år siden og nybygget med Optimer på 13års kontrakt skal stå ferdig i 2021. Dette er et godt eksempel på nybygg med lite kontor. 7.400 m² blir høylager på ca. 20 meter for etablering av automasjonsløsninger, 14.700 m² manuelt høylager og kontorareal på ca. 900 m².

Ellers er det gledelig å se at en utenlandsk aktør er villig til å kjøpe norsk logistikk da PE-aktøren Blackstone kjøpte NREPs nordiske logistikkportefølje. Eiendommene i Danmark, Sverige og Norge utgjør totalt 300.000 m², men kun 20.000 m² av dette befinner seg i Norge. Trolig ligger prisen for den norske delen rundt NOK 300 millioner. Vika Project Finance har så langt vært aktive i dette segmentet. I april ble det kjent at de har kjøpt Revet 1 i Larvik Havn, en lager- og logistikkeiendommen på litt over 20.000 m², hvorav 4.000 m² er under oppføring. Det er en langsiktig leieavtale i bygget og transaksjonen yielder 6.60%.

Logistikk er et segment som er under stor utvikling. Dette henger tett sammen med trender vi ser innenfor handel, hvor mer og mer blir digitalisert. Dette setter høyere krav til automatisering av distribusjonsleddet. Litt overraskende er fortsatt 80% av verdens lager styrt manuelt og det ligger dermed et stort utviklings- og forbedringspotensial i dette segmentet. I Norge er det derfor et stort behov for oppføring av nye, moderne logistikkbygg og en generell oppgradering av eldre masse. Dette gjenspeiles leieprisene som ligger godt over de beste logistikkhub’ene nedover Europa. Behandling av store datamengder vil bli viktig for å håndtere og optimalisere risikostyring ved leveranser. 3D-print av varer kan komme og dermed endre lager til kun å inneholde råvarer. Ikke minst tror vi leveranse via droner vil gjøre sin innmarsj om ikke lenge. Dermed setter dette krav til stor fleksibilitet og kompleksitet ved slike bygg. Logistikk er, til tross for en liten nedgang i 2019, et segment Newsec har stor tro på framover.

Dette er ytterligere forsterket som følge av Covid-19 utbruddet som virkelig har satt fart på digitalisering. Til og med handel av mat over nett, en nisje som ikke har slått til i Norge, har nå opplevd et oppsving. Når det gjelder virusets påvirkning på segmentet, så mener Newsec at logistikk er relativt likt kontor og ikke nevneverdig påvirket enn så lenge. Dog vil en langvarig lock-down av samfunnet også få følger her. Operatører kan i verste fall oppleve produksjonsstopp av varer som trenger distribusjon, men dette anser vi som svært usannsynlig. En annen utfordring kan være lagerkapasitet dersom store mengder varer opplever stopp i etterspørsel eller plassmangel grunnet økt produksjon. Eiendomsbesittere av logistikk vil trolig se liten effekt, da fast leie er gjengs og segmentet går bra. Men også her lurer konkursspøkelset, selv om vi ikke tror dette vil tre fram med det første.


Newsec har inngått en samarbeidsavtale med Marine Trading AS på en logistikkpark på ca. 40.000 kvm

Bolig Q2 2020

Transaksjonsvolumet for boliggårder har vært stabilt på rundt NOK 2,5 milliarder de siste årene og 2019 endte på NOK 2,8 mrd. fordelt på 21 transaksjoner. Hittil i år ligger volumet på ca. NOK 1 milliard.

Normisjon solgte Pilestredet 100 A&B til Eienom Invest AS for NOK 157 millioner, tilsvarende en yield på ca. 2,70%, i straten av juni. Bygården fra 1970-tallet består av 32 leiligheter med balkong og 20-22 garasjeplasser i kjelleren. Videre solgte Solon Eiendom 75% av det tredje byggetrinnet til Magasinparken på Ski til en ukjent kjøper - prisen var NOK 147 millioner.

I tidligere markedsbrev har vi kommentert hvordan den maksimale belåningsgraden for lån med pant i sekundærbolig i Oslo og tidligere rentehevninger tilsynelatende ikke har redusert investorenes appetitt innen segmentet. Nå derimot står vi midt i en utfordrende periode som følge av Covid-19, hvor utslaget i boligprisene fremdeles er usikre.

Grafene under reflekterer kvartalsvis endringer fra SSB. Prisendring siste fire kvartal er nå positiv for alle og Norge under ett har økt med 2,23% det siste året. Fra 1. til 2. kvartal er derimot Oslo med Bærum opp med 0,53% mens Norge under ett er opp med 1,10%.

Sterkest sesongkorrigert prisutvikling i juni hadde Asker og Bærum med en oppgang på 3,1 prosent etter fulgt av Romerike med 3,0 prosent. Svakest sesongkorrigert prisutvikling hadde Trondheim og Bodø m/Fauske med en oppgang på 0,2 prosent. Sterkest 12 måneders vekst hadde Oslo med en oppgang på 5,4 prosent, mens Stavanger m/omegn hadde den svakeste utviklingen de siste 12 månedene med en nedgang på 0,6 prosent.

Kilde: Eiendom Norge

Newsec har mandat på salg av Langbakken i Ås sentrum. En sentral tomt for boligutvikling og et potensial på ca. 25.000 kvm BRA.

Hotellmarkedet Q2 2020

Hotellbransjen er midt inne i en krise etter at myndighetene tilnærmet stengte samfunnet i midten av mars som følge av koronavirusutbruddet — utenlandstrafikken forsvant, nordmenn holdt seg hjemme og hoteller stengte. Samfunnet har siden gradvis åpnet opp igjen, men aktiviteten har ikke vært i nærheten av å absorbere nedgangen. I tillegg har næringen mistet de viktige sommermånedene til tross for at nordmenn har feriert i Norge. Tallene for juni viser en nedgang i antall solgte rom i Norge på hele 56% mot juni i fjor. Heldigvis er det ikke bare negativt, da antall overnattinger i Norge fra mai til juni i år mer enn doblet seg. I tillegg har det aldri vært registrert flere norske turister i Norge i sommermånedene. Det store spørsmålet nå er hva som skjer når sommeren er over.

Tolvmåneders RevPAR i Norge endte på NOK 476 i juni, ned 12% mot samme periode i fjor. Nedgangen i RevPAR skyldes at både antall solgte rom og losjiomsetningen ikke overraskende falt med 18%, mens den samlede romkapasiteten kun falt med 6,7%. Til tross for nedgangen i RevPAR er det trolig flere enkelthoteller i Norge som har prestert svært godt gjennom sommeren. Årsaken til at markedet som helhet har falt er at det har vært for mange åpne hoteller som har konkurrert om et mindre marked — med andre ord, tilbudssiden har langt oversteget etterspørselssiden. Newsec har estimert at det var ca. 24 000 (42%) for mange rom i gjennomsnitt i markedet i månedene mars til juni i år. Hadde antall tilgjengelige rom i denne perioden blitt redusert med dette, ville RevPAR endt på mer normale NOK 533, ikke langt unna RevPAR i samme periode i fjor på NOK 542. Dette er selvfølgelig et urealistisk scenario, men det er interessant å se at såpass mange hoteller enten har valgt eller vært nødt til å åpne. I vår analyse forrige kvartal antok vi at langt flere hoteller skulle holde stengt slik at fallet i RevPAR ble mer avgrenset og ikke så dramatisk som vi ser nå.

Oslo

Hotellmarkedet i Oslo har, i tillegg til koronaviruset, blitt truffet av en stor kapasitetsøkning i form av 1 700 (14%) flere rom i februar i år. Denne økningen var lenge forventet og var årsaken til at Newsec allerede i fjerde kvartal 2018 forventet at RevPAR skulle ned i 2019/20. Per juni i år derimot er romkapasiteten ned 4,5% som følge av nedstengningen under korona, mens losjiomsetningen og antall solgte rom er ned hhv. 24% og 20%. Med et betydelig større fall i solgte rom enn i romkapasiteten, endte belegget ned 16% til 59,6%. Videre falt den gjennomsnittlige romprisen med 5,8% grunnet en større nedgang i losjiomsetningen enn i antall solgte rom til NOK 1 003. Med et kombinert fall i både belegg og rompris endte RevPAR ned hele 21% til NOK 598 — et nivå som ikke er blitt observert siden starten av 2015. Det er interessant og positivt å se at hotellene har klart å opprettholde prisingen i en særdeles utfordrende tid, og at fallet i RevPAR hovedsakelig er drevet av nedgangen i belegget.

I likhet med analysen av romkapasiteten i Norge som helhet har det vært overkapasitet i Oslo også, med ca. 3,5 ganger så mange rom som det ideelt sett skulle vært i de siste 4 månedene. En mulig årsak til dette kan være at hotellene forventet en større tilgang av norske ferierende i sommermånedene, og derfor valgte å holde åpent. Juni pleier å være en spesielt sterk måned i Oslo, og i fjor var belegget på 80,4% med en rompris på NOK 1 346 og RevPAR på NOK 1 082. Kontrasten er stor for juni i år, der belegget kun var 32% med en rompris på NOK 889 og RevPAR på NOK 285.

For den videre framskrivningen av markedet har vi tatt utgangspunkt i en normalprognose for Oslo hensyntatt utviklingen i romkapasiteten fremover. Deretter justerer vi prognosen basert på en simulert videre gjenåpning av markedet. Aktiviteten i markedet etter at samfunnet igjen åpner vil trolig fortsatt være lav, selv etter en relativ bedring i sommermånedene. Etter dette har vi antatt at markedet først vil oppnå en tilnærmet normaltilstand i mars 2021, som gir en normalisert tolvmåneders RevPAR først i februar 2022. RevPAR vil trolig få en markant «bounce-back-effekt» når samfunnet åpner igjen for fult og utenlandstrafikken kommer tilbake, for så å gradvis vokse. Likevel vil det trolig ta flere år før markedet er på samme nivå som i 2019.

Nye rom

2020: Haslelinje Hotel (217 rom), Comfort Hotel Grand Central (+24 rom)

2021: Sommerro (252 rom), Økern Portal Hotel (220 rom)

Usikre: Radisson Blu Plaza (+348 rom), Refstadveien 50 (~250 rom)

Oslo

Bergen

Stavanger

Trondheim