04

Transaksjonsmarkedet

Vi har lagt bak oss flere år med sterke volum og god likviditet med et høyt antall transaksjoner. 2020 startet veldig bra og vi trodde på nok et rekordvolum. Allerede i begynnelsen av mars hadde volumet passert siste års 1. kvartal. Så kom pandemien, markedet stengte ned og 2. kvartal ble noe av det svakeste vi har observert. Da skal en også merke seg at de fleste transaksjonene som ble avslutte før sommeren, allerede var påbegynt før mars. Med oppblomstring av viruset i august ventet vi at markedet skulle holde stengt en stund til, men der tok vi feil. Kapitalen er her og investorene er sultne. Faktisk klokker 3. kvartal inn som det sterkeste historisk sett og det er satt prisrekorder.

Newsec har på vegne av GMC Eiendom budaksept på Byfjordparken i Stavanger

Transaksjonsmarkedet

2019 ble et av de beste årene for næringseiendom i Norge noensinne, med et transaksjonsvolum på NOK 100 milliarder - kun slått av rekordåret 2015. Rentene var lave, AS Norge gikk som en kule og alt lå til rette for videre vekst i alle markeder. Ja, yield var skarp, men leieprisene skulle fortsette oppover, og det var derfor ingenting som kunne stoppe den fantastiske utviklingen. Dermed startet 2020 med spådommer om nytt rekordår fra stort sett alle aktører. Det var mye tilgjengelig kapital i markedet og mye fant veien til næringseiendom, spesielt gjennom syndikater som sto for hele 30% av kjøpsvolumet i 2019. Newsec spådde utlånsvillige banker godt hjulpet av både lave renter og risikopåslag, samt syndikatmiljøer og langsiktige investorer som skulle være meget aktive. Boligaktørene ville fortsette å kjøpe utviklingsprosjekter i alle faser av reguleringsprosessen, og troen på leieprisvekst ville gjøre «value-add» caser enda mer attraktive.

Mars hadde så vidt begynt. Inkludert Newsecs megling av NRK Marienlyst viste tallene at dette allerede var det sterkeste 1. kvartalsvolum noensinne. I tillegg forelå det bud/aksept på flere store transaksjoner både i Oslo, Drammen og Stavanger, sant at flere rekordstore transaksjoner var klargjort, og markedsføringen var i gang. Så kom Covid-19.

Landet stengte ned, arbeidsledigheten skjøt i været, norskekrona løp løpsk og tilbake sto næringseiendomsbransjen med mange spørsmål og stor grad av usikkerhet. Både utleiemarkedet og transaksjonsmarkedet stoppet helt opp. Igangsatte prosesser ble satt på hold, due diligence prosesser ble utsatt, og plutselig ble styreforbehold, som tidligere nærmest ble medtatt som en formalitet, en meget viktig bestemmelse i bud/aksepter.  

Tabellen under viser registrert aktivitet i markedet pr. måned de 4 siste år. Med aktivitet her måler vi antall transaksjoner både fra gjennomførte salg, men også bud/aksepter vi har registrert via vår analyse-avdeling samt eiendommer som er lagt ut for salg i markedet. Som man ser, var januar 2020 på det jevne, og februar var svært aktiv og i tråd med forventningene om nok et bra transaksjonsår. Mars til og med juni taler for seg selv, markedet stoppet opp og var noe avventende. Juli kom inn noe sterkere enn vanlig da mange av prosessene som ble satt på hold i mars, likevel ble lukket før bransjen tok ferie. Her kan Drammen Business Center, Telenor-porteføljen, Atea-bygget og barnehageporteføljen til Læringsverkstedet nevnes. Uten disse allerede påbegynte prosessene så ville volumet blitt relativt bedrøvelig for 2. kvartal. Og frykten for oppblomstringen av viruset som kom i august, forsvant fort – september og oktober har vært supertravel.

Spådommen om en travel høst, hvor investorene hadde kapitalen klar, selgere hadde eiendommer klar for salg og mindre frykt i markedet for pandemien har slått til – meget godt hjulpet av villige banker med lave lånekostnader. Slik vi opplever markedet nå, så er det sikre og gode objekter som skifter hender, og gjerne off-market. Kapitalen er her og investorene er sultne. Faktisk klokker 3. kvartal inn som det sterkeste historisk sett og det er satt prisrekorder. Det er omsatt kontor på Tjuvholmen lavt ned på 3%-tallet, Telegrafen i sentrum gikk midt på 3%-tallet og ute ved Gardermoen har Norges kanskje mest teknologiske logistikkbygg skiftet hender med en rekordyield ned mot 3,9%. Mye av forklaringen til denne skarpe prisingen finnes i finansieringsmarkedet. For en gjennomsnittlig investor har finansieringskostnaden i bank falt med 90 basispunkter siden nyttår, mens i obligasjonsmarkedet er fallet på 65 basispunkter. Og vi tror finansieringskostanden skal ytterligere ned da vi observerer fallende risikopremier både i bank- og obligasjonsmarkedet. De steg kraftig i våres da pandemien brøt ut. Dermed har vi (igjen) oppjustert vårt estimat for transaksjonsvolumet, det ligger nå på NOK 90 milliarder, ikke langt bak fjoråret.

Nå som det initiale pandemi-sjokket har lagt seg, har vi fått tid til å reflektere rundt noen definitive endringer som er satt i markedet og hvilket segment som håndterer pandemien best.

En av de store driverne i markedet og bransjen det siste året har vært leieprisvekst og tilhørende value-add prosjekter. Dette segmentet har stort sett falt bort og markedet bruker nok fortsatt tid på kartlegging av egne prosjekter og leietakerportefølje. Leietakere som før ble vurdert som solvent, kan nå være i en helt annen stilling, noe co-workingaktører er et godt eksempel på. Disse var i en euforisk positiv trend, men Covid -19 har ført til et mindre ønske om store utskiftninger av hvem man jobber sammen med. Det vi også observerer er at hjemmekontor nok er kommet for å bli. Det er blitt en større aksept for det, det har vist seg å fungere og folk er blitt mer vant til det. Mindre sikkert er hvor utbredt det blir på sikt, media eller allerede full av artikler som peker på de negative effektene av permanent hjemmekontor. Vi mener det derfor er for tidlig å si i hvilken grad det vil påvirke bruken og behovet for kontorarealer. Som et resultat er det fortsatt usikkert hvordan leieprisene vil utvikle seg framover, og de fleste heller mot en negativ trend, og en viktig driver for mange transaksjoner er derfor fortsatt vasket vekk. Value-add er vanskelig å regne hjem.

En annen viktig driver er selvfølgelig tilgangen på kapital. Dette er bredt diskutert under kapittel 3.1 Bankfinansiering, men kort oppsummert så strammet denne seg inn i en periode. De finansielle miljøene / syndikatene, som gjennom 2019 var med å drive markedet, kan fortsatt oppleve ikke å bli prioritert av bankene for nye lån, men trolig har dette løsnet litt utover høsten. Finansielle aktører er likevel, mer enn før, avhengig av transaksjoner med et fåtall investorer / club deals, hvor en eller flere deltagere har en så sterk bankrelasjon at bankfinansiering er mulig. På den positive siden bistår bankene ved å redusere avdrag og renter, eller refinansiere eksisterende lån.

Næringseiendom er svært kapitalkrevende og derfor en svært effektiv måte en bank kan endre sin eksponering, enten gjennom transaksjoner eller refinansieringer. I dagens usikre marked ønsker banker redusert eksponering og reduserer derfor i stor grad utlån til nye transaksjoner. Effekten av dette er at de langsiktige og beste bankkundene i stor grad får de lånene de behøver, selv om dette gjelder en ny transaksjon, men blir bedt om å begrense nye prosesser eller avvente gjennomføring. Større lån (>500MNOK) syndikeres mellom flere banker og nye lån ligger med 75 – 100 basispunkter høyere margin enn «normalen» for ett kvartal siden. I praksis betyr dette marginer mellom 250 – 350 bps. Effekten av reduserte markedsrenter er dermed nøytral for gårdeierne på nye lån grunnet økning i marginer.

Videre er bankene opptatt av at transaksjonene gjøres på yielder som de har nylige referanser på – som var utfordrende i det illikvide marked i våres. Resultatet ble at bankens utmåling reduseres, for å mitigere mangel på referansetransaksjoner. Fra låneutmåling på 60 – 65% LTV, antas utmålingen nå å ligge mellom 50 – 60%, som igjen fører til høyere krav til egenkapitalandel. Denne perioden med begrenset tilgang på finansiering vil vare så lenge markedet opplever økt risiko. Denne risikoen ser vi allerede er noe på vei ned og markedet vil forhåpentligvis slippe noe mer opp i siste kvartal og innspurten fram mot jul. Trolig vil 2021 bli et meget travelt år.

For å redusere risiko, så observerer vi en «gammel» trend som igjen er vekket til livet. Søkelyset på leietaker, og da spesielt offentlig leietaker, er igjen forsterket. Av de transaksjonene vi ser i markedet nå så er det helt klart en villighet for å betale en premie for eiendommer med de tryggeste leietakerne. Statlige leiekontrakter prises skarpere – sikker kontantstrøm har igjen fått sin renessanse etter noe år hvor denne forskjellen har vært mindre. Dermed vil vi nå se at såkalte «samfunnsbygg» vil øke i attraktivitet, en trend som allerede var godt i gang i 2019. Som egen kategori, var dette segmentet nest største i volum i 2019. Newsec definerer samfunnsbygg hvor hele eller brorparten av leieinntektene er direkte eller indirekte sikret fra offentlige eller kommunale foretak.

Og kontor har flere bygg med statlige leietakere og er et av segmentene som foreløpig er lite påvirket. Men også her fins det skyer i horisonten. Sysselsetting er lav og leietagere har en noe avventende holdning. Dette har negativ betydning for nybygg og nybyggsaktiviteten, her stopper det noe opp og leiepriser presses ned. Det har allerede materialisert seg ved økt arealledighet i alle de store byene og moderat fallende leier. De beste kontorobjektene skifter hender raskt og lett, men vi observerer en yieldutgang og mindre likviditet for de mindre gode objektene. Kompensasjonsordning for bedriftene ble avviklet i september. Dette kan får konsekvenser for betalingsevne, og det blir spennende å se om gårdeierne nå må inn og hjelpe sine leietakere.

Hotellsegmentet har helt klart blitt truffet hardest. Utenlandske turister og yrkesreisende er stort sett fraværende sammen med konferanseaktivitet, og dette utgjør omtrent 60% av hotellbransjens inntjening. Dermed har en stor del av inntjeningsgrunnlaget forsvunnet, og segmentet har allerede opplevd flere konkurser. Fraværet av aktivitet vil trolig vedvare så lenge situasjonen er som nå og framover blir det fortsatt meget tøft for hoteller som har levd av kurs/konferanse og utenlandske turister. I transaksjonsmarkedet er det nesten ingen omsetning av hotell.

Til sist har vi handel og logistikk som har gått hver sin vei de siste månedene, da utvikling i netthandel har motsatt fortegn for disse to. Handelssegmentet er delt, tradisjonell handel sliter grunnet endring i forbruksmønster. Dagligvare holder seg godt og er fortsatt likvid. Newsec har vært involvert i flere transaksjoner av dagligvare og yieldene blir stadig skarpere. Logistikk derimot, løftes nettopp grunnet utviklingen i tradisjonell handel og e-handel. Vi opplever økt etterspørsel i dette segmentet og da spesielt etter distribusjonshub’er. Den økte netthandelen setter større krav til effektivitet og automatisering - og dermed byggene i seg selv. For eiendomsbesittere av logistikk er nok påvirkning av pandemien minimal enn så lenge, om noe er den positiv.

Et transaksjonssegment som foreløpig beholder noe av likviditeten, er boligutviklingsprosjekter. Underliggende er oppgjørsstrukturen i slike transaksjoner ofte knyttet til fremtidige hendelser, som detaljregulering eller igangsettelsestillatelser. Dette gjør at kjøperne i større grad ser igjennom markedsendringene som vi nå er inne i. Likevel er sentimentet åpenbart endret. Vi opplever at kapitalen i større grad søker sikkerhet. Flere krever at størsteparten av oppgjøret først betales med forbehold om ferdig detaljregulert prosjekt, hvor mye risiko er tatt ut av prosjektet. Videre prioriteres prosjekter i Oslo, Asker, Bærum og Lillestrøm foran andre randsonesegmenter, slik som Ski og Ås. Her er det større sikkerhet for at boligkjøperne absorberer de boligene som kommer for salg, og effekten av lavere renter lar seg trolig gjøre gjeldende raskere. Når det likevel fortsatt er god aktivitet i disse randsonesegmentene, er det grunnet fortsatt forventet høy etterspørsel etter bolig og tomtebanker som gradvis tømmes for produkter.

Slik det ser ut nå, vil Covid-19 få dype ringvirkninger på verdensøkonomien og det norske samfunnet i lang tid framover. Vi må trolig leve med ulike smittetiltak lengre enn først antatt. At eiendomsbransjen vil være endret, selv når ting er tilbake til normalen, må kunne forventes. Vi tror derfor at dere som investorer og gårdeiere bør vurdere de mulige, langsiktige ringvirkningene allerede i dag. Hvordan vil deres eiendomsportefølje endres? Hva vil være leietakernes fremtidige behov? Og hvilke segmenter vil være vinnerne? Framover blir det spennende å følge markedet. Newsec tror ikke koronapandemien utelukkende er negativ, heller at den vil virke som en akselerator for utvikling og modernisering i mange av segmentene. Næringseiendom, som er stabil av natur, er og vil fortsatt være en attraktiv aktivaklasse for investorer framover


Newsec representerte Invesco i kjøpet av Skanska sitt HQ i Stockholm

Prognose

Newsec har følgende prognoser for 2020 og veien videre:

  • Markedet har vært brennhet igjennom høsten, estimert volum er oppjustert til å være på linje med fjoråret, opp mot NOK 90 mrd.
  • Tilgang på finansiering vil være avgjørende, og ser foreløpig ut til å være god
  • Alle meglerne har prosjekter som er klare til å gå i markedet og mange aktører er godt kapitalisert og har tørt krutt..
  • ..men forventet avkastning på kapitalen har økt. Det forventes gode dealer, det er stort sett lange og sikre kontantstrømmer med liten re-utleierisiko som omsettes
  • Leietakers arealbehov er der fortsatt, leiemarkedet vil komme i gang igjen, og mange vil reforhandle eksisterende kontrakter/søke mindre arealer
  • Leieprisutviklingen har avtatt, noe som helt klart vil ha en umiddelbar negativ effekt på kontantstrømmen og verdien må derfor trolig ned på mindre gode objekter. Gjelder spesielt value-add
  • Handel og kjøpesenter vil fortsatt være utfordrende, med unntak av dagligvare som har hatt sitt beste kvartal noensinne. Omsetningsleier slår inn, og vi tror det fortsatt vil omsettes mye dagligvarebutikker
  • Netthandel er satt på fast track, logistikk vil derfor fortsatt være attraktivt
  • Internasjonale aktører vil igjen være synlig i større prosesser
  • Samfunnsbygg og offentlig motpart er veldig attraktivt, bankfinansiering vil være tilgjengelig her
  • Fortsatt usikkerhet for hvordan boligprisene vil utvikle seg, nye boligprosjekter står stille. Fortsatt aktivitet i dette segmentet, men vanskeligere å få aktørene til å betale «up-front» eller å ta reguleringsrisiko. Kapitalen vil i større grad søke sentrale områder, hvor Oslo definitivt blir prioritert

Newsec har meglet Skanska sitt salg av Solna United i Sverige. Med en verdi på NOK 3,3 milliarder er dette årets største transaksjon i Sverige

Kontor Q3 2020

Er det ett segment som ikke lar seg påvirke nevneverdig av pandemien så langt, så er det kontor. Per 3. kvartal var det gjennomført 63 kontortransaksjoner til en samlet verdi av NOK 33 mrd., og dette kvartalet isolert sett er det sterkeste 3. kvartal for kontor på flere år. Det er tydelig at interessen for core-produkter øker i perioder med mer uro i markedet. Vi har etter sommeren observert flere store transaksjoner av kontoreiendom som ligger enten i sentrale områder eller med meget solide leietakere, noe topp-fem listen bærer preg av.

Telenor-porteføljen inntar to av topp-listen så langt. Her ble transaksjonen delt opp i hovedkontoret og resten. Det ble nylig kjent at NPRO kjøper hovedkontoret på Fornebu for NOK 5 450 millioner til en yield på 5,85%. Telenor står for 1/3 av leien i bygget og har signert en 25-års kontrakt, mens vektet leietid for hele bygget er 12,7 år. Et syndikat satt opp av Pareto plukket resten av porteføljen for NOK 1,4 milliarder. Denne delen består av 85 utviklingseiendommer, hvor Økern Sentral er den største med en årlig leie på NOK 7,1 millioner. Syndikatet er et industrielt investorkonsortium bestående av Fredensborg Bolig, Fredensborg, NorgesGruppen Eiendom, Joh. Johannson Eiendom og FagerStad Utvikling.

Ellers ble det gjennomført to premissgivende transaksjoner etter sommeren som har flyttet prime yield både for CBD og Indre By Sentrum, se kapittel 10.1 Yieldutvikling. I CBD har Eiendomsspar solgt ut kontorseksjonene i Tjuvholmen Allè 1-5 til en sylskarp yield. Vika Project Finance var kjapt på banen før eiendommen kom lengre enn teaser- stadiet og plasserte igjen hele syndikatet på Canica. Leiekontraken med Selmer er godt under markedsnivå, men selger er inne med garantileie på toppen slik at bygget likevel ligger opp mot markedsmessige nivå. Yield er i skrivende stund ikke bekreftet, men skal ligge mellom 3% og 3,20%. Videre har Tristan sammen med Malling og Vedal har også satt yield-rekord i indre by sentrum med sitt salg av Telegrafen. Her sier ryktene at den nyoppussede 11-åringen har blitt priset på 3,45%.

5. største transaksjon har også funnet sted i CBD. CBRE Global Investors har solgt ut Hieronymus Heyerdahls-gate 1 til Ferd Eiendom. Deler av bygget er renovert til topp standard, men det gjenstår fortsatt arbeid i de tre øverste etasjene samt utleiearbeid. Yield’en på 2,9% er derfor ikke toneangivende og må behandles med forsiktighet.

Kontor er et spennende segment i en tid hvor frihet til å velge forsterker seg. Kontor skal i mindre grad sette rammer for hvor og hvordan vi jobber, og arealet arbeidsgiver tilbyr er bare en av mange arenaer for å få jobben gjort. Det settes større krav til fleksibilitet, «work-life»-balanse og miljøfokus, noe som medfører at flere transaksjoner blir gjennomført hvor målet er å totalrehabilitere bygg. Ofte i et så stort og omfattende omfang at kjøpet må sees på som et prosjekt, snarere enn en ren kontotransaksjon. Dette er noe av grunnen til at kontorsegmentets andel av totale volum har gått noe ned, og segmentet prosjekt/tomt har økt kraftig de senere årene.

I lys av markedets bråbrems som følge av koronakrisen, synes kontorsegmentet foreløpig å være minst påvirket, tydelig sett av et økende volum innenfor segmentet. Av leietakere som hadde pågående prosesser, så vi en noe avventende holdning i påvente av bedre forutsetning til å treffe riktig beslutning for framtiden. Planlagt ekspansjon vil også legges på is. Dette vil igjen kunne påvirke nybyggsaktiviteten da det er svært tvilsomt at det å bygge på spekk er et alternativ. Men generelt oppleves en større andel av leietakere innen dette segmentet som solvent, foruten oljeaktører, co-workingaktører og til dels konsulentbransjen som nå opplever permitteringer. Dog vil trolig dette være forbigående. Derfor er det nok kontor med solid og gjerne offentlig leietaker som er omsettelig i disse dager. Bevissthet rundt type leietaker og garanti fra morselskap, med mindre forventing om leieprisvekst vil prege dette segmentet.

Newsec har bistått Schage Eiendom med salg av Quadrum i Vilnius - den største kontortransaksjonen i Baltikum noensinne. Brutto eiendomsverdi EUR 156,1 mill., kjøper tyske Deka Immobilien.

Handel Q3 2020

Per 3. kvartal 2020 har handels andel av transaksjonsvolumet sunket fra 16% per Q1 ned til 11%. Segmentet er inne i en nedadgående trend og antall gjennomførte transaksjoner har falt nedover siden 2016. Spesielt kjøpesenter sliter. I 2019 var den samlede veksten i omsetning for Norges 60 største kjøpesenter på skarve 1,7%, noe som er på linje med estimert vekst i privat konsum – det er da tydelig at kjøpesenter taper terreng. Lysglimtet var norske feriegjester uten tilgang til grensehandel og reiser, som la igjen mange kroner i kjøpesenter gjennom sommerferien og som førte til kraftig omsetningsvekst i juli (hele 20,3% sammenliknet med juli 2109). Ellers er det i all hovedsak salg av big box eiendommer og da dagligvareforretninger som drar lasset i handel. Newsec forventer at segmentet vil få det ytterligere tøffere gjennom 2020 nå som mange butikker og serveringssteder er steng eller må opererer med lav kapasitet og begrenset åpningstider og det ligger forventinger om flere konkurser. Nå som kompensasjonsordningen for bedrifter ble avsluttet per september, tror vi at der er flere handelsleietakere som vil slite. Trolig er det i dette segmentet gårdeiere må inn med leiefritak i første omgang.

Før Norge igangsatte alle drastiske tiltak den 12. mars hadde handelssegmentet trolig observert årets største transaksjon. Citycon eide allerede 20% av Sektor Portefølje II AS og annonserte i februar at de kjøpe seg opp til 100%. Porteføljen består av tre senter, Stovner Senter, Torvbyen og Markedet som Citycon har forvaltet siden 2015. Transaksjonsverdien ble satt til EUR 145 millioner som da tilsvarte over NOK 1,8 milliarder.

Og til tross for tøffe tider for kjøpesenter, er det faktisk gjennomført enda et salg av denne typen. Nord i Trøndelag finner man Magneten kjøpesenter rett ved Levanger. Alti har plukket opp eiendommen som har vært markedsført siden januar i år og med sine trekkplaster som Meny, Europris, Rema og Burger King så har faktisk senteret oppnådd en vekst på hele 8,7% så langt i 2020. Detaljer rundt transaksjonene er enda ikke kjent, men Newsec estimerer prisen til å ligge rundt NOK 400 millioner.

I Bergen har West Coast Invest vektet seg videre opp på Torgallmenningen, denne gangen ved kjøp av nummer 3A. Eiendommen huser blant annet kjente China Palace og trolig er prisen skarp. Olrud Handelspark derimot, til tross for sitt big box preg, oppnår ikke den skarpeste prisingen. Yield på 7% trekkes opp av festetomt.

Det er igjen observert en del transaksjoner av bileiendommer, et delsegment som det har vært relativt stille fra siden 2017/2018, og 5. største transaksjon så langt i år er en bilportefølje. Bertel O. Steen har solgt unna 4 eiendommer i Lillehammer, Moss, Tønsberg og Sandefjord til et syndikat satt opp av Fearnley. Leietiden skal være 10 år, verdien 275 MNOK og yield 6,30%, noe som virker markedsmessig for denne type eiendom.

Netthandel, grensehandel og endrede kundepreferanser representerer allerede en stor trussel for segmentet, men vi finner det naturlig å knytte noen kommentarer til hvordan handel blir ytterligere rammet gjennom den pågående koronakrisen. Handel kan sees på som et «spotmarked» hvor endret forbruksmønster blant forbrukerne har umiddelbar effekt for aktørene som igjen slår direkte på leietakers betalingsevne. Trolig vil segmentet oppleve flere konkurser, særlig for mindre aktører som ikke er en del av en større kjede. Handelen som blir hardest rammet er aktører med tilbud til folks daglige «opplevelser», for eksempel reiseliv, restaurant og opplevelser. Disse er truffet hardere enn mer håndfaste varer som vaskemaskiner og mobiltelefoner. Forskjellen er at hardware kan handles om 2-4 uker og oppleves kanskje som mer nødvendig, mens de førstnevnte er umiddelbare opplevelser, og er tilbud man lett kan spare penger på. Forbruk av opplevelser blir ikke «tatt igjen». Skulle virusets effekt på samfunnet vedvare over en lengre periode er muligheten der for at også hardware blir utilgjengelig, og varer blir vanskelig å oppdrive. Handel var allerede i en vanskelig situasjon – og det har nå forverret seg kraftig. Her blir det helt avgjørende om gårdeiere spiller på lag med leietaker skal man unngå et ras av konkurser. Redningspakker fra staten er også kjærkommen. Innen handel sitter gårdeiere i samme båt som leietaker ved at deler av leien er omsetningsbasert. Bidrag herfra vil ikke komme, annet enn muligens hos dagligvare. For netthandel viser tallene et oppsving. Om dette er en varig endring eller om vi kommer tilbake til «normalen» vil tiden vise. Netthandelen er også avhengig av at det er varer igjen på lager og at det finnes distribusjonskanaler. Dog er trolig handel endret for alltid og er raskere dyttet inn i den digitale hverdagen, varige effekter av at folks handlemønster har blitt endret.


Newsec har bistått med salg av 4 eiendommer på vegne av REMA Etablering. Kjøper er Tema Eiendom.

Lager/logistikk og industri Q3 2020

Logistikk er meget hett i disse dager og det er heller mangel på objekter for salg enn interesse som demper volumet noe. Per 3. kvartal har logistikk igjen passert handel som nest største segment, og dras selvfølgelig noe opp av enkelte store transaksjoner. Newsec opplever at logistikkmarkedet er relativt segregert hvor vinneren er distribusjonssenter og ikke lagerlokaler tilknyttet utsalgssted. Det er mindre behov for kontorareal i distribusjonssenterne, automatisering og effektiviseringer viktige faktorer og beliggenhet til hovedvei er avgjørende. I tillegg er det mangel på gode, strategiske tomter rundt Oslo og vi ser at tomteprisen har doblet seg de siste årene.

Prime yield logistikk er nå på skarpe 4,50%, en nedgang på 25 punkter siden forrige kvartal. Dog skal det påpekes at eiendommer må oppfylle fire krav for å oppnå den skarpeste prisingen. For det første må adkomst og beliggenhet være meget god, helst østre del av Oslo, E16 opp mot Gardermoen, E6 mot Sverige eller E18 mot Drammen. Dette henger sammen med at transportkostnaden ofte utgjør en stor del for logistikkfirma og at hurtig leveranse er avgjørende i dagens marked. Ligger man ikke her, kryper yield raskt oppover. For det andre må kontrakten være rundt 10 år. Har man prime beliggenhet og lengre kontrakt, kan prisingen bli skrapere enn prime yield. Videre må bygget være av meget god, moderne standard. Og til slutt må leietaker være solid. Tikkes ikke alle disse boksene av, vil prisingen bli over prime yield.

En av årets største transaksjoner finner vi innenfor logistikk. Salget av Coops sentrallager på Gardermoen er både stor og toneangivende. Med sine 85.000 m² topp-moderne fasiliteter og helautomatiserte prosesser under 25 meters takhøyde, er det ikke rart at prisen ble over NOK 3 mrd. og yield under 4%. Med bakgrunn i denne transaksjonen har Newsec derfor valgt å sette ned prime yield i logistikk fra 4,75% til 4,50%. Da dette sentrallageret selges med 20 år på kontrakten, så skal den ligge skarpere en prime yield ved en 10-åring. Det ryktes at danske NREP er kjøper og det er dermed gledelig å se at en utenlandsk aktør endelig tar steget inn i det norske logistikksegmentet.

Det er stor aktivitet fra syndikeringsaktører i dette segmentet og de er faktisk involvert i 2 av årets så langt 5 største transaksjoner. Den største er salget av DSV Vestby som ble plukket opp av Pareto Project Finance. DSVs nye hovedanlegg samlokaliserer fire tidligere beliggenheter og er nettopp ferdigstilt. Bygget har en strategisk god beliggenhet langs E6/E18, men da området ikke opplever like stort press på tomter som rundt Oslo, kryper yielden opp mot 6%. I tillegg ble forhandlingene sluttført i våres da markedet var på sitt mest usikre. Det er også gjennomført en annen, noe større transaksjon på Vestby, men Newsec kan dessverre ikke avsløre flere detaljer i skrivende stund annet enn at bygget er godt og yield’en markedsmessig.

Skarp prising observerer vi derimot på Dynea Lillestrøm, men her ligger det flere faktorer bak Ragde Eiendoms villighet til å gå ned under prime yield. Leieavtalen er trippel net med flere opsjoner til forlengelse på den allerede 18 år lange leieavtalen. I tillegg er nedsiderisikoen betydelig begrenset da det ligger en boligresidual der.

Til slutt har Brødrene Jensen solgt industribygget Østre Aker Vei 60 til Ragde Eiendom for NOK 370 millioner. Største leietaker er Stryvo hvis aktivitet omfatter mekanisk produksjon og maskinering. Industriområdet øst for Oslo er under stor transformasjon og det vil skje mye her oppe de neste årene.

Logistikk er et segment som er under stor utvikling. Dette henger tett sammen med trender vi ser innenfor handel, hvor mer og mer blir digitalisert og kunder mer og mer kresen. Her konkurrerer ikke salgsaktører lenger på pris, det konkurreres på hvem som hurtigst kan levere en vare. Dette setter høyere krav til automatisering av distribusjonsleddet. Litt overraskende er fortsatt 80% av verdens lager styrt manuelt og det ligger dermed et stort utviklings- og forbedringspotensial i dette segmentet. I Norge er det derfor et stort behov for oppføring av nye, moderne logistikkbygg og en generell oppgradering av eldre masse. Dette gjenspeiles leieprisene som ligger godt over de beste logistikkhub’ene nedover Europa. Behandling av store datamengder vil bli viktig for å håndtere og optimalisere risikostyring ved leveranser. 3D-print av varer kan komme og dermed endre lager til kun å inneholde råvarer. Ikke minst tror vi leveranse via droner vil gjøre sin innmarsj om ikke lenge. Dermed setter dette krav til stor fleksibilitet og kompleksitet ved slike bygg. Logistikk er, til tross for en liten nedgang i 2019, et segment Newsec har stor tro på framover.

Dette er ytterligere forsterket som følge av Covid-19 utbruddet som virkelig har satt fart på digitalisering. Til og med handel av mat over nett, en nisje som ikke har slått til i Norge, har nå opplevd et oppsving. Ved Liertoppen bygger Kolonial.no et nytt gigantlager for å ta unna den økte etterspørselen etter dagligvarer levert på døra. Logistikk er derfor ikke bremset av pandemien, men tvert imot satt på fast track. E-handel som shoppingkanal ble forsterket av restriksjoner som var på plass i de fleste land her i våres og mobil-handel er sterkt voksende med utbredt bruk av smarttelefoner. Eneste utfordringen vi ser så langt, kan være lagerkapasitet dersom store mengder varer opplever stopp i etterspørsel eller plassmangel grunnet økt produksjon. Eiendomsbesittere av logistikk vil derfor trolig se liten effekt, da fast leie er gjengs og segmentet går bra. I et marked hvor det statig er skarpere prising kan fortsatt logistikk levere attraktiv avkasting med utsiker for fortsatt vekst.


Newsec har inngått en samarbeidsavtale med Marine Trading AS på en logistikkpark på ca. 40.000 kvm

Bolig Q3 2020

Transaksjonsvolumet for boliggårder har vært stabilt på rundt NOK 2,5 milliarder de siste årene og 2019 endte på NOK 3,1 mrd. fordelt på 23 observerte transaksjoner. Hittil i år ligger volumet på ca. NOK 2,8 mrd fordelt på elleve observerte transaksjoner. Årets volum er i stor grad påvirket av Profiers oppkjøp av Neptune Properties. Sistnevnte hadde eiendomsrelaterte balanseførte verdier på like i overkant av NOK 1 mrd i følge årsregnskapet for 2019, og det er ikke urimelig å anta at salgspris ligger noe over dette.

Et utvalg transaksjoner: 30. januar fikk Oslo kommune (Boligbygg) budaksept på Lilleakerveien 43C i Ullern, bestående av 24 leiligheter fra 2014, for NOK 104 mill. Boligbygg eier fra før 21 boliger i nabobygget, og eier nå hele sameiet. Fredensborg Bolig og Bolig Norge har gått sammen og kjøpt Steinan studentby av Studentsamskipsnaden i Trondheim. Eiendommen er på ca. 83 mål og består i dag av ca. 480 studentboliger – og ambisjonen er å utvikle et fremtidsrettet og bærekraftig boligområde. Det Norske Misjonsselskap solgte Lyder Sagens gate 7 til Røa-Invest AS for NOK 77,5 mill. HP Moe AS har fått budaksept fra JOF Eiendom for kjøp av Strandgaten 68 og 71 i Bergen for NOK 67,5 mill. Videre i Bergen har Bonava solgt Biskopshus til Fondare. Prosjektet består av 32 utleieleiligheter som ferdigstilles mot slutten av 2021. Normisjon har solgt Pilestredet 100 A og B, som består av 32 leiligheter på totalt ca. 1950 kvm BRA og 20 garasjeplasser, til Eiendom Invest AS for NOK 157 mill. Solon Eiendom har solgt 75% av det tredje byggetrinnet til Magasinparken i Ski basert på en eiendomsverdi på NOK 196 mill., hvilket verdsetter transaksjonen til NOK 147 mill.

I tidligere markedsbrev har vi kommentert hvordan den maksimale belåningsgraden for lån med pant i sekundærbolig i Oslo og tidligere rentehevninger tilsynelatende ikke har redusert investorenes appetitt innen segmentet. I mai 2020 ble styringsrenten satt til null for første gang i Norges historie, noe som har resultert i historisk lave finansieringskostnader og etterspørselen etter bolig har styrket seg ytterligere.

Grafene under reflekterer kvartalsvise endringer fra SSB. Prisendring siste fire kvartal er tydelig positiv for alle storbyene. Norge under ett har økt med 4,4 % det siste året og 2,5 % siden forrige kvartal. Ifølge SSB er prisøkningen det siste året sterkest i Nord-Norge, Vestfold, Telemark og Viken (uten Akershus) som samlet er opp 6,7 %. Sterkest vekst siden forrige kvartal ser SSB i Trøndelag utenom Trondheim, med en vekst på 4,2 %.

Ifølge boligprisstatistikken til Eiendom Norge steg boligprisene med 0,5 % i oktober 2020, og korrigert for sesongvariasjoner gikk prisene opp med 1,1 %. Dette er unormalt for denne tiden av året da det historisk har vært synkende priser i andre halvår. Videre er boligprisene nå 7,1% høyere enn for ett år siden. Hittil i år er det solgt 5,5 % flere boliger enn på samme tid i 2019. I oktober ble det solgt 9,4 % flere boliger sammenliknet med oktober 2019, samtidig som salgstiden faller marginalt ned fra september til et nasjonalt gjennomsnitt på 46 dager.

I oktober hadde Romerike den sterkeste sesongkorrigerte prisveksten på 1,7 %, mens svakest er det i Ålesund-området og Tromsø med uendrede priser. Oslo ser sterkest vekst de siste 12 månedene med 9,5 %, og svakest er det i Stavanger med 4,2 %.

Kilde: Eiendom Norge

Newsec har bistått med salg av Langbakken 18/20/22 og Myrveien 2. Et nylig områderegulert delfelt i Ås sentrum, med mulighet for å bygge ca. 25.000 BRA bolig. Kjøper er et Bonum-konsortium, hvor Br. Jensen er største bakenforliggende eier

Hotellmarkedet Q3 2020

Hotellbransjen står midt i en krise etter virusutbruddet i mars. Da stengte omtrent to tredjedeler av hotellene i Oslo, men allerede i mai begynte de gradvis å åpne igjen. I dag er ca. 90 prosent av hotellene i drift, men med 1,3 millioner færre solgte hotellovernattinger står i dag to av tre rom tomme i hovedstaden.

Losjiomsetningen i Oslo for hele 2019 var 3,8 milliarder kroner. Men som følge av fallet i solgte overnattinger er losjiomsetningen fra januar til august i år 1,5 milliarder kroner lavere enn samme periode i fjor. Dette gir et gjennomsnittlig inntektstap på 20,3 millioner kroner per hotell i Oslo. For hele landet har losjiomsetningen falt med 4,4 milliarder til 6,9 milliarder kroner, tilsvarende et fall på 40%. Med andre ord har bransjen på landsbasis tapt mer enn hele fjorårets losjiomsetning i Oslo på bare seks måneder. Hvis man inkluderer fall i omsetning fra servering, møte og konferanse blir beløpene langt høyere — og større vil det bli da ingen vaksine er ventet før neste år.

Fra januar til august i år er losjiomsetning i Oslo på nesten én tredjedel av hva den var i samme periode i fjor, og med nesten alle hoteller i drift, er inntekt per tilgjengelige rom halvert fra 740 kroner i gjennomsnitt fra januar til august 2019 til 384 kroner i samme periode i år. Årsaken er hovedsakelig de 6 200 rommene som står tomme hver dag. Selve romprisene derimot har stått seg bedre og har bare falt med en hundrelapp. Positivt nok virker det som hotellene ikke har tydd til priskrig. Blir det priskrig, uten at det bidrar til flere overnattinger, vil inntekt per tilgjengelige rom falle ytterligere. Oppsummert kan vi si at antall hotellrom langt overskrider antall besøkende i dagens marked, og at hotellene konkurrerer om langt færre hotellgjester enn de gjorde før pandemien.

Sommerferien viste seg å bare bli en liten pustepause. I fraværet av utenlandske turister og muligheten for nordmenn til å reise utenlands på ferie, ble det opp til oss nordmenn å fylle hotellene i Norge. Oslo kunne rapportere om 120% vekst i antall besøkende i juli relativt til måneden før. Men med 77% feriegjester, som ofte er to til fire personer per rom, økte antall solgte rom med bare 67%. Og med en marginalt lavere økning i losjiomsetningen endte romprisene i Oslo ned 1,4% for måneden med en inntekt per tilgjengelige rom på 421 kroner. Men majoriteten av nordmenn ville nok tilbringe ferien utenfor hovedstaden. Dette var nok hotellene i Agder klar over og priset seg deretter. Fylket endte på en inntekt per tilgjengelige rom på 1 425 kroner i juli, 350 kroner høyere enn i fjor, og med et belegg på 87 prosent. Likevel, måneden etter falt alt tilbake igjen og med de nye tiltakene som nylig ble innført forventes det videre fall.

Fortsetter fallet med samme fart som nå, ligger Oslo an til å ende på en inntekt per tilgjengelige rom ned mot 350 kroner i slutten av året. Om trenden videreføres til neste år vil den gå ytterligere ned. Om hotellene velger å stenge igjen vil det bremse fallet, men å snakke om et mindre lavt nøkkeltall mens hele bransjen er stengt, blir nytteløst. Når situasjonen til slutt snur og bransjen oppnår en gradvis normalisering vil man kunne forvente en kraftig «bounce-back», spesielt på grunn av det unormalt lave nivået man starter fra. Men det vil nok ta noen år før man ser de samme nivåene man gjorde i 2019, med mindre hotelltrafikken eksploderer etter at en vaksine kommer på plass.

Det er ikke bare hotelloperatørene som merker omsetningsbortfallet i Oslo, det gjør også gårdeierne. Med omsetningsbaserte leiekontrakter vil leiene også ha falt dramatisk. En relativ standard leiesats til gårdeier for losjiomsetningen ligger på mellom 30-34 prosent. Gårdeierne kan derfor ha gått glipp av opptil 500 millioner i omsetningsleie, ekskludert leie fra servering, møte og konferanse. Det som derimot redder dem, er minimumsleien.

Hvordan hotellmarkedet ser ut når koronasituasjonen er over og grensene igjen åpnes er vanskelig å si. For hotellene vil det være viktig å få tilbake yrkes- og konferansegjestene, som ofte er de mest lønnsomme. Spesielt viktig for reiselivsbransjen som helhet vil være en tilbakekomst av de utenlandske turistene, som med sitt forbruk påvirker flere bransjer her til lands. For hotellbransjen isolert sett er de mindre lønnsomme, ettersom det er et prissensitivt segment med to til fire gjester per rom. Dette vil selvfølgelig variere mellom hotellene, men akkurat nå bryr de seg nok ikke om hvilket gjestesegment som er mest lønnsomt.

Oslo

Bergen

Stavanger

Trondheim