06

Oslo

Transaksjonsmarkedet

Til tross for tøffere tider, satte Oslo rekord i 1. kvartal med hensyn til transaksjonsvolum, dog inkluderte dette volumet salget av NRK-tomten hvor Newsec var megler.  Per 2. kvartal falt volumet ikke overraskende nok kraftig, og er bak H1 2019. Der er nå omsatt næringseiendom for NOK 16 milliarder gjennom 38 transaksjoner. Tendensen i Oslo den siste tiden har vært transaksjoner på korte kontrakter grunnet forventning om høyere leier ved reforhandling, eller en periode med kontantstrøm før eiendommen skal gjennomgå en rehabilitering eller konvertering. Førstnevnte vil trolig forsvinne da Covid-19-omstendigheter ser ut til å gi flat, om ikke fallende utvikling i leienivåer framover. Det kan dermed bli økt interesse for prosjekter i et marked som trolig behøver ett år eller to for å komme tilbake for fullt. Det blir spennende å se hvordan vi oppsummerer året om et par kvartal.

Oslos største transaksjon for 2020 er allerede gjennomført – og er enn så lenge den største enkelttransaksjonen som er gjennomført i Norge. Newsec var selgers rådgiver da NRK solgte sitt hovedkontor til Ferd Eiendom tidlig i 2020. Kringkasteren skal innen et par år flytte til ny beliggenhet og Ferd Eiendom kan da utvikle hele tomten til, i all hovedsak, boliger. Den endelige prisen avhenger av endelig reguleringsutfall og vil havne et sted mellom NOK 3,75 milliarder og NOK 5 milliarder. Dersom høyeste beløp gjør seg gjeldende, vil transaksjonen sette rekord for største enkelttransaksjon.

Nest største transaksjon i Oslo er faktisk en handelstransaksjon, som trolig blir handelsegmentets største gjennom 2020. Handel vil trolig mangle kjøpere ut 2020 som følge av Covid-19, se kapittel 4.3 Handel. Citycon eide allerede 20% av Sektor Portefølje II AS og annonserte i februar at de kjøpe seg opp til 100%. Porteføljen består av tre senter, Stovner Senter, Torvbyen og Markedet som Citycon har forvaltet siden 2015. Transaksjonsverdien ble satt til EUR 145 millioner som da tilsvarte over NOK 1,8 milliarder.

Karvesvingen 5 ble ferdigstilt før jul 2019 og fullt utleid i løpet av første halvdel 2020, hvor blant annet Atea skal ha sitt nye hovedkontor. Med BREEAM NOR «Excellent» sertifisering og topp morderne standard, ble det ikke vanskelig for AF Gruppen og Höegh Eiendom og selge prosjektet. Med forbehold om finansiering og DD-funn, er det et syndikat som er i ferd med å bli satt av Clarksons Platou som kjøper bygget. Trolig er prisen rundt NOK 800 millioner og yield skarpe 4,3%, men det vil ikke bli bekreftet før transaksjonen endelig lukkes i oktober.

Ellers forsetter Nordea Liv å være aktiv i sin porteføljeoptimalisering. De har så langt i 2020 sikret seg to lange kontantstrømmer med sikre motparter gjennom kjøpet av Høyskolen Kristiania (del av topp 5) og Ingeniørenes Hus fra henholdsvis Arctic og Tekna Oslo & Eiendomsspar. Og til slutt er Newsec kjent med salget av et kontorprosjekt med solid motpart som ikke kan offentliggjøres per dags dato. Oppsummert består de største transaksjonene i Oslo av høykvalitetsbygg med solide motparter eller prosjekter som først skal realiseres noen år ned i gata.

Som for transaksjonsmarkedet generelt, er også markedet i Oslo bli påvirket av de samfunnsmessige ringvirkningene fra Covid-19. Trolig vil vi se de samme tendensene her som de som blir diskutert under kapittel 4.0-4.1 Transaksjonsmarkedet med prognose. Dog vil trolig søken etter trygge leietakere i solide bygg nær knutepunkt og en tro om at Oslo er et relativt likvid marked, holdes dette markedet oppe. Med relativt billig finansiering i dagens marked kunne det vært meget interessant å observere en CBD-transaksjon og tilhørende yield.

Leiemarkedet

Før sommeren nedjusterte vi våre absorbsjonsprognoser i tråd med forventing om et tøft arbeidsmarked og lav til negativ sysselsetting som følge av de strenge tiltakene rundt pandemien. Tiltakene har allerede gjort seg gjeldene i kontormarkedet og per 2. kvartal 2020 er det nærmere 585.300 m² ledige kontorarealer i Oslo, hvilket gir en ledighet på 6,6%. Dette er en økning fra 1. kvartals ledighet på 5,9%, men fortsatt godt under rekordhøye 8,6% i 2015.

De siste to årene har absorbsjonen vært høy i Oslo i tråd med god fart i norsk økonomi og arealledigheten har falt ned fra høye nivåer til tross for økt ferdigstillelse av nye kontorprosjekter. Framover vil allerede igangsatte prosjekter med ferdigstillelse i 2020/2021 få det noe tøft om leietaker ikke er på plass, mens vi ser at prosjekter som i utgangspunktet skulle igangsettes i løpet av året, nå blir utsatt. Resultatet er lav ferdigstillelse i 2022, men med mulig høy i 2023. Vi tror sysselsetting kommer kraftig tilbake ut i tid og ser en kontorledighet som skal øke ut 2021, for deretter å flate ut. En ledighet opp mot 8% må nok forventes før vi igjen begynner å se fallende kurve.

I de følgende kapitler gjennomgås de ulike bydelene for Oslo. Dette er første kvartal hvor kontormarkedet er påvirket av Covid-19, og det er fortsatt knyttet meget stor usikkerhet til omfanget endret sysselsetting vil ha på ledighet og leienivå. Newsec har likevel knyttet en liten kommentar til trolig retning for hver bydel basert på tidligere kriser, samt analyse av kommende prosjekter.

CBD

Vi definerer CBD som Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen og noen adresser rundt rådhuset.

Per 2. kvartal har kontorledigheten begynt å stige i CBD, fra 4,5% til 5,2%. Dette skyldes en god blanding av Covid-19 effekter og at noe av kommende ledig areal etter leietakere som skal til VIA er i markedet, samt at VIA er ute med sine 8.000 m² resterende ledige arealer. Et eksempel på dette er Thon som er ute med 6.-8. etasje i Vika Atrium som er dagens ABG-arealer. Det er et beskjedent antall kvadratmeter som ble signert gjennom 2. kvartal. Flere av de beste lokalene ble leid ut gjennom 2019 og er nok delvis grunnen til at veksttrenden var i ferd med å snu allerede før korona-krisen. Av større lokaler som har ligget ledig en god stund finner vi Dronning Mauds gate 10, under rehabilitering, som fortsatt har 3.350 m² igjen å leie ut, Munkedamsveien 45 (4.100 m²), Grundingen 2 (3.200 m²) og Hieronymus Heyerdahls gate 1 (3.180 m²).

4 kvartals rullerende snittleie i CBD har økt med 0,5% fra 2. kvartal 2019 til 2. kvartal 2020, det vil si fortsatt vekst, men avtagende. A-kategori har faktisk negativ utvikling hvis man sammenlikner 2. kvartal med 1. kvartal. Prosjekter som oppnår de aller høyeste leieprisene er nok allerede fylt opp og vi forventer ikke videre vekst i leieprisene. I tillegg har gjerne CBD-områder opplevd størst fall ved tidligere kriser, men er også det segmentet som raskest vil begynne å vokse igjen. Derfor tror Newsec på flat til stigende arealledighet i CBD framover, men med et kraftigere fall i toppleiene, snittet vil trolig falle mindre.


Newsec håndterer utleie på 6 500 kvm i Martin Lingesvei 25 for Technopolis

Indre By Sentrum

Etter høy interesse for indre by sentrum gjennom starten av året, så er 2. kvartal blant de svakeste når det kommer til antall signerte kontrakter. Faktisk må man tilbake til 2016 for å se et like svakt kvartal. Tilbudssiden er samtidig kraftig opp og nærmer seg nivåer for 2017. Totalt ble absorbsjonen negativ og ledigheten steg til 4,3%, opp fra 3,8% ved forrige markedsrapport, dvs. nivåer som fortsatt ikke oppleves som dramatisk. Newsec observerer at kontrakter i Bjørvika nå begynner å komme på nivå med Vika. Blant annet har Braathen Eiendom signert Astrup Fearnley på gode nivåer i Dronning Eufemias gate 8. Kvadraturen har den siste tiden blitt mer attraktiv og Newsec observerer flere kontrakter på godt over 2.500 NOK/m². Hausmannsgate 23 er fortsatt ute med søk etter ny leietaker for hele 7.415 m², her fraflytter UDI som skal inn i Valle View. Av andre, større ledige arealer finner vi Pilestredet 12 (4.000 m²) og Kirkegata 20 (3.420 m²).

Newsec tror indre by sentrum vil følge samme rasjonale som CBD og vil være en av bydelene som opplever størst fall som følge av korona-krisen. Per 2. kvartal har leien allerede begynt å falle, men det gjøres ikke tydelig i 4 kvartals rullerende snitt enda, da det har vært høy prisvekst her det siste året. Per 2. kvartal er snittleien 2.655 NOK/m², opp 7,4% siste 12 mnd, men er faktisk ned 4% om man sammenlikner med 1. kvartal.  Dette er ikke tiden for å øke leiepriskostnadene og eventuelle nye kunder vil trolig kreve en rabatt. Det som kan redde bydelen er at det er få, store bekreftede prosjekter framover i mangel på ledige tomter. Dette kan bremse leieprisfallet noe.


På vegne av Snøporten Utvikling har Newsec utleie av 28.000 kvm på Lørenskog

Indre By

Ledige kontorarealer for indre by fortsetter å stige gjennom 2. kvartal og klokket inn på hele 4,9%. Vi må tilbake til 2016 for tilsvarende nivåer. Det har vært relativ god aktivitet når det kommer til nye signeringer, men det er en betraktelig økning i nye annonser. Største nye annonse er Vulkan 19. I dag brukt som undervisning for Westerdals, som fra høsten 2021 samlokaliserer sine fem ulike studiesteder i Urtegata 9 som er under oppføring. OBOS er fortsatt ute med sitt infill-prosjekt i Christian Krohgs gate 35 (6.200 m²). Dette settes i gang så snart leietaker er på plass. Waldemar Thranes gate 86 B er i ferd med å bli totalrehabilitert og her kan man leie 5.900 m². I Christian Krohgs gate 10 er fortsatt ikke arealene etter NAV løst og 5.439 m² står dermed ledig.

Leienivået for indre by har vært stabilt stigende den siste tiden, men dette kvartalet bremser det noe opp selv om årsveksten fortsatt er positiv, opp 4,8% til 2.203 NOK/m² i snitt. Området er preget av alt fra topparealer til mindre gode, dekker et stort og variert geografisk område og er derfor noe uforutsigbar når det kommer til utvikling framover. Dermed kan bydelen omtrent vurderes som et snitt for Oslo og Newsec tror derfor leieprisene her vil holde seg relativ stabil gjennom krisen. Her vil det være gode beliggenheter som kan tilby lokaler til reduserte priser og leietakere vil, trolig, i den kommende perioden lete etter rimeligere alternativer. Ledigheten for området skal likevel opp mot slutten av året ved ferdigstillelse av Oslo K. OBOS ferdigstiller et 30.000 m² stort prosjekt. Her er endelig første leietaker signert (Nexans Norway 7.000m²), men det er fortsatt en betydelig stor del av prosjektet som står ledig.

Newsec har reforhandlet alle MQ Marqets leiekontrakter fordelt på 90 butikker i Sverige

Skøyen

Kontorledigheten på Skøyen har kommet ned fra høye nivåer i 2017 med en toppnotering på 10,7% og har falt stødig siden. Dette kvartalet er Skøyen faktisk en av de få bydelene som opplever fortsatt nedgang i kontorledighet og står nå på 6,8%. Det er ikke mange kontrakter som er signert det siste kvartalet, men de er til gjengjeld av god størrelse. Blant annet er Skøyen Atrium III endelig fullt utleid. Samtidig er de største ledige arealene fra forrige kvartal fortsatt ute i markedet, blant annet Hoffsveien 4 (8.400 m²), Drammensveien 147 (7.840 m²) og Harbitzalleèn 5 (4.070 m²).

I takt med fallende ledighet så fortsetter snittleien å øke kraftig på Skøyen, 12 mnd vekst er utrolige 9% dette kvartalet, opp til 2.670 NOK/m². Dog skal det påpekes at toppsjiktet sliter og 12 mnd vekst er allerede negativ med 3,2%. Området opplevde en formidabel vekst fra 2016, spesielt i toppsegmentet, men begynte allerede før Covid-19 krisen og dempe seg noe. Dette hang trolig sammen med en noe avventende marked i påvente av endelig avklaring rundt ny områderegulering. Fra tidligere kriser ser vi at Skøyen, som ofte opplever smitte fra sentrum, har bevegd seg noe i takt med CBD og sentrum, dog ikke like kraftig. Dette har så langt ikke slått til. Newsec tror derfor leienivået skal holdes relativt stabilt på Skøyen, men noe ned for toppsegmentet.


Lysaker

Lysaker, inkludert Fornebu, har de siste kvartalene ligget med en stabil, dog høy arealledighet og øker noe dette kvartalet til 15,7%. Blant annet er det mye ledig areal i NPROs Fornebu Works i Snarøyveien 36, selv om noe av arealet er løst da MHWirth AS flyttet inn på 2.800 m² ved slutten av 2019. Arealene i Professor Kohts vei 9 (6.700 m²) og Fornebuveien 34-40 og 31 (begge 5.000 m²) er fortsatt ikke løst. Gledelig å se at Lysaker Torg 45 begynner å fylles opp etter at Microsoft flyttet til Eufemia, men her er det fortsatt mulig å leie 4.425 m².

I løpet av de siste 12 månedene har gjennomsnittlig leienivå på Lysaker økt med 4,8% og snittleien ligger nå nærmere 2.100 NOK/m². Newsec tror dessverre den gode veksten er over på Lysaker og Fornebu for en stund, selv om området sto relativt støtt gjennom både finanskrisen og siste oljekrise i 2014/15. Men denne gangen blir det både pose og sekk med sterkt fallende oljepris og en brems i økonomien grunnet pandemien. Trolig skal ledighetene videre opp og leieprisene falle noe, a-kategori har allerede fått en kraftig tilbakegang (10% Q1 til Q2). Fallet kan bremses noe da oljeprisfallet ble kortvarig og at den er stabilisert på nivåer hvor man fortsatt går break-even. Merk også at bransjen tjener greit i norske kroner grunnet den svake kursen. Videre kan Fornebubanen bli endelig vedtatt og øke attraktiviteten. Skjer ingenting av dette blir det meget tøft på Lysaker framover.


Nydalen

Ledigheten i Nydalen begynte forsiktig å stige allerede før pandemien traff Norge. Fra en bunnotering på 3,7% sommeren 2019 er den nå steget til 5,3%, stabilt fra 1. kvartal. Brorparten av økningen skyldes at Norwegian Property nå er ute med arealer i Gullhaugveien 9-13 etter Telia har flyttet. Ellers er det mye ledig areal i Gjerdrums vei, både nr 11 (3.260 m²), 10A (1.780 m²), 4 (1.520 m²) og 19 (815 m²) har mye å tilby.

Selv om Nydalen har opplev nedgang i ledighet det siste året så trender leienivået relativt sidelengs. Snittet ligger rundt 2.000 NOK/m² som tilsvarer en økning på 4,8% siden Q2 2019. Området har historisk ikke latt seg påvirke mye av hverken oppturer eller nedturer og Newsec forventer derfor en flat utvikling framover. Det er flere prosjekter på tegnebrettet som enda ikke har fått godkjenning hos PBE, men disse vil trolig avventes til man får sikret leietakere. I tillegg er området Bryn-Helsfyr en stor konkurrent til området. Samtidig observerer vi at de beste lokalene oppnår gode leienivåer. Kemneren skal som kjent slås sammen med Skatt Øst og i den forbindelse skal lokalene i Nydalsveien 24 fraflyttes. Her har Newsec, på vegne av Avantor, fremleid lokalene til Norsk Butikkdrift, Kolonialen og Wifa på gode nivåer.


Bryn-Helsfyr

Arealledigheten på Bryn-Helsfyr har sakte, men sikkert tikket nedover siden slutten av 2018, men snur kraftig dette kvartalet og ligger nå på 13,7%. Den kraftige økningen skyldes i all hovedsak to bygg. NCC skal som kjent flytte inn i Valle View og dermed ledigstilles nå 8.000 m² i Østensjøveien 27, et bygg de i sin tid oppførte. Videre er 1.-4. etg. ledig i Brynsveien 16 som blir ferdigstilt mot neste sommer.

Leienivået på Bryn-Helsfyr steg kraftig gjennom 2019 og ser ut som har tatt seg et lite hvileskjær per 2. kvartal 2020, selv om leien er opp hele 12,5% sammenliknet med samme kvartal i fjor. Området har vært og er fortsatt under stor transformasjon, hvor spesielt lokaler på Bryn hever standard og attraktivitet. Området er et godt kollektivknutepunkt, men har en stor tilbudsside og leietakere vil muligens vente til man ser mer av området utviklet. I tillegg har området stått seg fint gjennom tidligere kriser og med mange, nye prosjekter på markedet til en relativt billig leieprispenge, så tror Newsec dette er et av områdene som vil stå seg bedre gjennom krisen enn de andre.


På vegne av Tristan/Malling har Newsec utleie av Ole Deviks vei 2, 4 og 6

Oslo Ytre Øst

I Oslo ytre øst har arealledigheten, som ventet, steget krafitg opp til 13,5% dette kvartalet etter å ha ligget stabilt rundt 10% en god stund. Det er stor aktivitet i området for tiden med blant annet HasleLinje, Parallell, Økern Portal med mer. Førstnevnte prosjekt har fylt opp nybygget i Karvesvingen 3 etter at Gravferdsetaten signerte 1.000 m² i toppetasjen. Likevel tror Newsec at ledigheten vil stige noe utover 2020 grunnet høy aktivitet i området (uavhengig av kort- eller langvarig Covid-krise), blant annet har prosjektet Parallell fortsatt ikke signert noen leietakere på det 20.000 m² store prosjektet og i Økernveien 94 ledigstilles rundt 10.000 m² når NAV flytter til Helsfyr høsten 2020.

Gjennomsnittlig leienivå økte jevnt gjennom 2019, ikke overraskende i et område med såpass høy aktivitet. Snittet ligger nå på 1.600 NOK/m², opp 12,3% fra 1. kvartal 2019. I løpet av 24 måneder ferdigstilles det nærmere 100.000 m² med gode prosjekter som vil heve området. Dog vil den store økningen på tilbudssiden sammen med generell brems i økonomien dempe leieprisveksten kraftig og Newsec tror ledigheten vil gå noe opp før den igjen stabiliserer seg mot slutten av 2021.

Oslo Ytre Vest

For ledighetstallene, dekker Oslo ytre vest områdene vest i Oslo kommune foruten Lysaker, men inkluderer ikke Sandvika og Asker. Ledigheten har holdt seg stabil det siste året i Oslo Ytre Vest og ligger nå rundt 0,6%. Blant arealene med høyest registret ledighet i dette området finner vi fortsatt Husebybakken 28b med 1.000 m². Ellers er det flere, mindre arealer som er ledig.

Gjennomsnittlig leienivå i Oslo Ytre Vest, som inkluderer Asker og Sandvika, steg gjennom de tre første kvartalene før det falt mot slutten av 2019. Gjennom 2. kvartal 2020 har den negative trenden allerede startet og faller 1,2% når man sammenlikner med 2. kvartal 2019. Området sto relativt støtt gjennom både finanskrisen og sist oljekrise. Asker er preget av noe oljerelatert næring og derfor, som i likhet med Lysaker, men i svakere grad, vil området få både i pose og sekk med sterkt fallende oljepris og en generell nedgang i økonomien. Newsec forventer derfor økning i ledige arealer og nedgang i leienivået ut 2020.