06

Oslo

Transaksjonsmarkedet

Til tross for tøffere tider, satte Oslo rekord i 1. kvartal med hensyn til transaksjonsvolum, dog inkluderte dette volumet salget av NRK.-tomten hvor Newsec var megler. Per 2. kvartal falt volumet ikke overraskende nok kraftig, og klokket inn bak H1 alle siste 4 år. Per 3. kvartal har markedet igjen åpnet, og Oslo er i fred med å ta igjen det tapte etter et rekordvolum for 3. kvartal. Per nå er det omsatt eiendom for NOK 21,5 mrd, gjennom 55 transaksjoner. Omsetning av eiendommer med korte kontrakter og behov for oppgradering, som har preget Oslo-markedet de siste årene, har forsvunnet helt. Nå er det kun sikre kontantstrømmer med sentrale beliggenheter som skifter hender.

Vi trodde lenge at salget av NRK-tomten skulle være årets og tidenes største enkelttransaksjon i Oslo, men den ble slått da salget av Telenor sitt hovedkvarter ble kjent. Ferd Eiendom åpner igjen lommeboken og betaler NOK 5,5 mrd. for det 153.000 m² store signalbygget på Fornebu. Telenor har signert en leieavtale på 25 år (1/3 av total leie), mens resten av leietakerne er noe kortere. Og Ferd Eiendom står også for Oslos nest største transaksjon, NRK sitt hovedkontor meglet av Newsec. Kringkasteren skal innen et par år flytte til ny beliggenhet og tomten kan da utvikles, i all hovedsak, til boliger. Den endelige prisen avhenger av endelig reguleringsutfall og vil havne et sted mellom NOK 3,75 milliarder og NOK 5 milliarder.

Vel så interessant, og ikke minst toneangivende, er Oslos 3. og 4. største transaksjon. Telegrafen sto ferdig renovert og fullt utleid rett etter sommeren med solide leietakere som Bane NOR og Norconsult. Med 11 år på kontrakten og sentral beliggenhet i sentrum, skal ryktene ha det til at den ble priset helt ned på 3,45%, tilsvarende NOK 2,2 mrd. Transaksjonen ble lukket kort tid etter teaser kom i markedet og det er enda ikke kjent hvem som er kjøper. Videre fikk vi endelig en transaksjon i CBD hvor Eiendomsspar solgte unna kontorseksjonene i Tjuvholmen Allé 1-5. Også her fant kjøper og selger hverandre før markedet rakk å snu seg rundt. Vika Project Finance fikk med seg Canica og har betalt over NOK 2 mrd. og en yield langt ned på 3%-tallet. Dermed har vi satt ny prime yield i Oslo, samt justert øvrige områder i hovedstaden, se kapittel 10.1 Yieldutvikling.

Og litt overraskende så sniker det seg inn en handelstransaksjon på topp fem listen. Citycon sitt kjøp av Stover senter, Torvbyen og Marked vil trolig blir handelsegmentets største gjennom 2020. Kjøpesenter er mindre likvid i dagens marked, spesielt som følger av Covid-19, se kapittel 4.3 Handel. Citycon eide allerede 20% av Sektor Portefølje II AS og annonserte i februar at de kjøpe seg opp til 100%. Porteføljen består av tre senter, Stovner Senter, Torvbyen og Markedet som Citycon har forvaltet siden 2015. Transaksjonsverdien ble satt til EUR 145 millioner som da tilsvarte over NOK 1,8 milliarder.

Som for transaksjonsmarkedet generelt, er også markedet i Oslo bli påvirket av de samfunnsmessige ringvirkningene fra Covid-19. Trolig vil vi se de samme tendensene her som de som blir diskutert under kapittel 4.0-4.1 Transaksjonsmarkedet med prognose. Dog vil trolig søken etter trygge leietakere i solide bygg nær knutepunkt og en tro om at Oslo er et relativt likvid marked, holde dette markedet oppe. Med relativt billig finansiering i dagens marked var det ikke overraskende at det ble lukket flere prime transaksjoner i siste kvartalet.

Leiemarkedet

Før sommeren nedjusterte vi våre absorbsjonsprognoser i tråd med forventing om et tøft arbeidsmarked og lav til negativ sysselsetting som følge av de strenge tiltakene rundt pandemien. Tiltakene har allerede gjort seg gjeldene i kontormarkedet og per 3. kvartal 2020 er det 634.000 m² ledige kontorarealer i Oslo, hvilket gir en ledighet på 7,2%. Dette er en økning fra 1. kvartals ledighet på 5,9%, men fortsatt godt under rekordhøye 8,6% i 2015.

De siste to årene har absorbsjonen vært høy i Oslo i tråd med god fart i norsk økonomi og arealledigheten har falt ned fra høye nivåer til tross for økt ferdigstillelse av nye kontorprosjekter. Framover vil allerede igangsatte prosjekter med ferdigstillelse i 2020/2021 få det noe tøft om leietaker ikke er på plass, mens vi ser at prosjekter som i utgangspunktet skulle igangsettes i løpet av året, nå blir utsatt. Resultatet er lav ferdigstillelse i 2022, men med mulig høy i 2023. Vi tror sysselsetting kommer kraftig tilbake ut i tid og ser en kontorledighet som skal øke ut 2021, for deretter å flate ut. En ledighet opp mot 8% må nok forventes før vi igjen begynner å se fallende kurve.

I de følgende kapitler gjennomgås de ulike bydelene for Oslo. Vi har nå lagt bak oss et par kvartaler med pandemi, men det er fortsatt knyttet meget stor usikkerhet til omfanget endret sysselsetting vil ha på ledighet og leienivå. Newsec har likevel knyttet en liten kommentar til trolig retning for hver bydel basert på tidligere kriser, samt analyse av kommende prosjekter. 

CBD

Vi definerer CBD som Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen og noen adresser rundt rådhuset.

Per 3. kvartal fortsetter kontorledigheten å stige i CBD, fra 5,2% til 6,0%. Dette skyldes en god blanding av Covid-19 effekter og at noe av kommende ledig areal etter leietakere som skal til VIA er i markedet. Et eksempel på dette er Thon som er ute med 6.-8. etasje i Vika Atrium som er dagens ABG-arealer, samt at VIA er ute med sine 6.000 m² resterende ledige arealer. Det er et beskjedent antall kontrakter som ble signert gjennom 3. kvartal, dog var de store. For eksempel har VIA nå leid ut 85% av sine kontorlokaler etter Södeberg & Partners signerte 2.100m². Flere av de beste lokalene (stort sett hele VIA) ble leid ut gjennom 2019 og er nok delvis grunnen til at veksttrenden var i ferd med å snu allerede før korona-krisen. Av større lokaler som har ligget ledig en god stund, i tillegg til nevnte VIA og Vika Atrium, finner vi Dronning Mauds gate 10, under rehabilitering, som fortsatt har 3.350 m² igjen å leie ut, Munkedamsveien 45 (4.100 m²), Verkstedhallene på Aker brygge (3.200 m²) og Hieronymus Heyerdahls gate 1 (3.180 m²) som nettopp ble solgt.

4 kvartals rullerende snittleie i CBD har snudd til negativ vekst for første gang siden 2016. Snittet er ned 0,6% fra 3. kvartal 2019 til 3. kvartal 2020. A-kategori holder fortsatt positiv vekst med 1%, men trenden her er også sterkt fallende. Prosjekter som oppnår de aller høyeste leieprisene er nok allerede fylt opp og vi forventer ikke videre vekst i leieprisene. I tillegg har gjerne CBD-områder opplevd størst fall ved tidligere kriser, men er også det segmentet som raskest vil begynne å vokse igjen. Derfor tror Newsec på stigende arealledighet i CBD også neste år, med tilhørende fall i leiene, men at det største leieprisfallet er tatt ut og at bydelen vil snu den negative trenden allerede i 2022.


Newsec håndterer utleie på 6 500 kvm i Martin Lingesvei 25 for Technopolis

Indre By Sentrum

Etter høy interesse for indre by sentrum gjennom starten av året, så er 3. kvartal det svakeste kvartalet når det kommer til antall signerte kontrakter. Faktisk må man tilbake til 2008 for å se et like svakt kvartal. Tilbudssiden er samtidig kraftig opp og nærmer seg nivåer for 2017. Totalt ble absorbsjonen negativ og ledigheten steg til 5,3%, opp fra 4,4% ved forrige markedsrapport. Men på den positive siden tilsier våre prognoser at ledigheten topper ut i dette området for nå, og vil trolig falle allerede fra neste kvartal. Det er signert store kontrakter i sentrum, blant annet EY og Spaces i Stortorvet 7, Knowit i Tullinkvartalet som nå er 86% forhåndsutleid og OPF i St. Olavs gate 5 som skal totalrehabiliteres.. Hausmannsgate 23 er fortsatt ute med søk etter ny leietaker for hele 7.415 m², her fraflytter UDI som skal inn i Valle View. Av andre, større ledige arealer finner vi Akersgata 51 (6.130 m²) og Stenersgata 1-3 (5.057 m²).

Newsec tror indre by sentrum vil holde seg relativt godt igjennom krisen. Dette er fort et rimeligere alternativ for mange leietakere som vil sitte sentrumsnært uten å betale CBD-leier. Bydelen reddes også noe inn av få ferdigstillelser, sammen med et par konverteringer, slik at netto tilført areal tilnærmet er negativ. Og det gjør seg gjeldende i leieprisene som holder seg relativt stabile. Per 3. kvartal er snittleien (fire kvartals rullerende) 2.695 NOK/m², opp 6,4% siste 12 mnd, A-kat øker 3,9%.


På vegne av Snøporten AS har Newsec utleie av 22.000 kvm kontor på Lørenskog

Indre By

Ledige kontorarealer for indre by holder seg stabilt gjennom 3. kvartal og ligger på 4,9%. Vi må tilbake til 2016 for tilsvarende nivåer. Det har vært relativ god aktivitet når det kommer til nye signeringer for et tredjekvartal, men mange av de ledige areal fra forrige kvartal blir med videre.. OBOS er fortsatt ute med sitt infill-prosjekt i Christian Krohgs gate 35 (6.200 m²). Dette settes i gang så snart leietaker er på plass. Waldemar Thranes gate 86 B er i ferd med å bli totalrehabilitert og her kan man leie 5.900 m². I Christian Krohgs gate 10 er fortsatt ikke arealene etter NAV løst og 5.439 m² står dermed ledig.

Leienivået for indre by har vært stabilt stigende den siste tiden, men dette kvartalet bremser det noe opp selv om årsveksten fortsatt er positiv, opp 5,3% til 2.223 NOK/m² i snitt. Området er preget av alt fra topparealer til mindre gode, dekker et stort og variert geografisk område og er derfor noe uforutsigbar når det kommer til utvikling framover. Dermed kan bydelen omtrent vurderes som et snitt for Oslo og Newsec tror derfor leieprisene her vil holde seg relativ stabil gjennom krisen. Her vil det være gode beliggenheter som kan tilby lokaler til reduserte priser og leietakere vil, trolig, i den kommende perioden lete etter rimeligere alternativer. Ledigheten for området skal likevel opp mot slutten av året ved ferdigstillelse av Oslo K. OBOS ferdigstiller et 30.000 m² stort prosjekt. Her er endelig første leietaker signert (Nexans Norway 7.000m²), men det er fortsatt en betydelig stor del av prosjektet som står ledig.

Newsec har reforhandlet alle MQ Marqets leiekontrakter fordelt på 90 butikker i Sverige

Skøyen

Kontorledigheten på Skøyen har kommet ned fra høye nivåer i 2017 med en toppnotering på 10,7% og har falt stødig siden. Forrige kvartal var Skøyen faktisk en av de få bydelene som opplevde fortsatt nedgang i kontorledighet, men stiger igjen i 3. kvartal og står nå på 7,6%. Det er ikke mange kontrakter som er signert det siste kvartalet, men de er til gjengjeld av god størrelse. Videre har Storebrand innsett at prosjektet i Hoffsveien 1a vil dra ut i tid, og bygget er nå ute i markedet med 3.-5.etasje. Samtidig er de største ledige arealene fra forrige kvartal fortsatt ute i markedet, blant annet Hoffsveien 4 (8.400 m²), Drammensveien 147 (7.840 m²) og Harbitzalleèn 5 (4.070 m²).

I takt med fallende ledighet så fortsetter snittleien å øke kraftig på Skøyen, 12 mnd vekst er utrolige 9,4% dette kvartalet, opp til 2.708 NOK/m². Dog skal det påpekes at toppsjiktet sliter og 12 mnd vekst er allerede negativ med 4,0%. Området opplevde en formidabel vekst fra 2016, spesielt i toppsegmentet, men begynte allerede før Covid-19 krisen og dempe seg noe. Dette hang trolig sammen med en noe avventende marked i påvente av endelig avklaring rundt ny områderegulering. Fra tidligere kriser ser vi at Skøyen, som ofte opplever smitte fra sentrum, har bevegd seg noe i takt med CBD og sentrum, dog ikke like kraftig. Dette har så langt ikke slått til. Newsec tror derfor leienivået skal holdes relativt stabilt på Skøyen, men noe ned for toppsegmentet.


Lysaker

Lysaker, inkludert Fornebu, har de siste kvartalene ligget med en stabil, dog høy, arealledighet men faller noe dette kvartalet til 14,7%t. Blant annet er det mye ledig areal i NPROs Fornebu Works i Snarøyveien 36, selv om noe av arealet er løst da MHWirth AS flyttet inn på 2.800 m² ved slutten av 2019. Arealene i Professor Kohts vei 9 (6.700 m²) og Fornebuveien 31, 38-40 og 42-48 (alle tre 5.000 m²) er fortsatt ikke løst. Gledelig å se at Lysaker Torg 45 begynner å fylles opp etter at Microsoft flyttet til Eufemia, men her er det fortsatt mulig å leie 3.415 m².

Som antatt har nå den årlige veksten i leienivået på Lysaker snudd fra positiv til negativ og i løpet av de siste 12 månedene har gjennomsnittlig leienivå falt med 1,8% og snittleien ligger nå nærmere 2.000 NOK/m². Newsec tror dessverre den negative trenden på Lysaker og Fornebu skal fortsette en stund, selv om området sto relativt støtt gjennom både finanskrisen og siste oljekrise i 2014/15. Men denne gangen blir det både pose og sekk med sterkt fallende oljepris og en brems i økonomien grunnet pandemien. Trolig skal ledighetene videre opp og leieprisene falle noe, a-kategori har allerede fått en kraftig tilbakegang (-3,6% siste 12 mnd.). Fallet kan bremses noe da oljeprisfallet ble kortvarig og at den er stabilisert på nivåer hvor man fortsatt går break-even. Merk også at bransjen tjener greit i norske kroner grunnet den svake kursen. Videre kan Fornebubanen bli endelig vedtatt og øke attraktiviteten. Skjer ingenting av dette blir det meget tøft på Lysaker framover.


Nydalen

Ledigheten i Nydalen begynte forsiktig å stige allerede før pandemien traff Norge. Fra en bunnotering på 3,7% sommeren 2019 er den nå steget til 6,8%. Økningen 3. kvartal skyldes i all hovedsak at Telias gamle lokaler i Maridalsveien nå er ute. Ellers er det mye ledig areal i Gjerdrums vei, både nr 11 (3.260 m²), 19 (2.750 m²), 4 (1.520 m²) og 8 (780 m²).

Selv om Nydalen har opplev nedgang i ledighet det siste året så trender leienivået relativt sidelengs. Snittet ligger nært 2.000 NOK/m² som tilsvarer en økning på 1,1% siden Q3 2019. Området har historisk ikke latt seg påvirke mye av hverken oppturer eller nedturer og Newsec forventer derfor en flat utvikling framover. Det er flere prosjekter på tegnebrettet som enda ikke har fått godkjenning hos PBE, men disse vil trolig avventes til man får sikret leietakere. I tillegg er området Bryn-Helsfyr en stor konkurrent til området. Samtidig observerer vi at de beste lokalene oppnår gode leienivåer. Kemneren skal som kjent slås sammen med Skatt Øst og i den forbindelse skal lokalene i Nydalsveien 24 fraflyttes. Her har Newsec, på vegne av Avantor, fremleid lokalene til Norsk Butikkdrift, Kolonialen og Wifa på gode nivåer.


Bryn-Helsfyr

Arealledigheten på Bryn-Helsfyr har sakte, men sikkert tikket nedover siden slutten av 2018, men snur kraftig dette kvartalet og ligger nå på 17%, høyeste nivået noen sinne registrert for dette området. Den kraftige økningen skyldes i all hovedsak to bygg. Capman totalrehabiliterer Teglbygget på Bryn og har dermed 17.000 m² ledig for utleie. Videre er det fortsatt noe ledige arealer i Valle View som ferdigstilles rett over jul.

Leienivået på Bryn-Helsfyr steg kraftig gjennom 2019 og holdt seg stabilt gjennom pandemiens først emåneder. Men nå begynner effekten også å bli synlig for dette området. 12 måneds rullerende vekst er så vidt positiv med 1,8% for 3. kvartal og a-kat vokser med 3,4%. Området har vært og er fortsatt under stor transformasjon, hvor spesielt lokaler på Bryn hever standard og attraktivitet. Området er et godt kollektivknutepunkt, men har en stor tilbudsside og leietakere vil muligens vente til man ser mer av området utviklet. I tillegg har området stått seg fint gjennom tidligere kriser og med mange, nye prosjekter på markedet til en relativt billig leieprispenge, så tror Newsec dette er et av områdene som vil stå seg bedre gjennom krisen enn de andre.


På vegne av Tristan/Malling har Newsec utleie av Ole Deviks vei 2, 4 og 6

Oslo Ytre Øst

I Oslo ytre øst har arealledigheten, som ventet, steget kraftig gjennom 2020 og ligger nå på 13,2% dette kvartalet etter å ha ligget stabilt rundt 10% en god stund. Det er stor aktivitet i området for tiden med blant annet HasleLinje, Parallell og Økern Portal. Førstnevnte prosjekt har fylt opp nybygget i Karvesvingen 3 etter at Gravferdsetaten signerte 1.000 m² i toppetasjen. Likevel tror Newsec at ledigheten vil stige noe utover 2020 grunnet høy aktivitet i området (uavhengig av kort- eller langvarig Covid-krise), blant annet har prosjektet Parallell fortsatt ikke signert noen leietakere på det 20.000 m² store prosjektet og i Økernveien 94 ledigstilles rundt 10.000 m² når NAV flytter til Helsfyr høsten 2020.

Gjennomsnittlig leienivå økte jevnt gjennom 2019, ikke overraskende i et område med såpass høy aktivitet. Snittet ligger nå på 1.623 NOK/m², opp 11,3% fra 3. kvartal 2019. I løpet av 24 måneder ferdigstilles det nærmere 100.000 m² med gode prosjekter som vil heve området. Dog vil den store økningen på tilbudssiden sammen med generell brems i økonomien dempe leieprisveksten kraftig og Newsec tror ledigheten vil gå noe opp før den igjen stabiliserer seg mot slutten av 2021.

Oslo Ytre Vest

For ledighetstallene, dekker Oslo ytre vest områdene vest i Oslo kommune foruten Lysaker, men inkluderer ikke Sandvika og Asker. Ledigheten har holdt seg stabil det siste året i Oslo Ytre Vest og ligger nå rundt 0,7%. Blant arealene med høyest registret ledighet i dette området finner vi Sognsveien 9b med 2.030 m² og Husebybakken 28b med 1.000 m². Ellers er det flere, mindre arealer som er ledig.

Gjennomsnittlig leienivå i Oslo Ytre Vest, som inkluderer Asker og Sandvika, steg gjennom de tre første kvartalene før det falt mot slutten av 2019. Gjennom 3. kvartal 2020 har den negative trenden fortsatt og faller 5,3% når man sammenlikner med 3. kvartal 2019. Området sto relativt støtt gjennom både finanskrisen og sist oljekrise. Asker er preget av noe oljerelatert næring og derfor, som i likhet med Lysaker, men i svakere grad, vil området få både i pose og sekk med sterkt fallende oljepris og en generell nedgang i økonomien. Newsec forventer derfor økning i ledige arealer og nedgang i leienivået ut 2020.