12

Oppsummering

Makro

  • Bråstoppet i norsk økonomi har medført en dramatisk økning arbeidsledigheten. Fra 10. mars til 24. mars økte antall registrerte arbeidsledige (helt ledige) hos NAV fra om lag 65.000 til om lag 290.000, og utgjorde 10,2% av arbeidsstyrken. Arbeidsledigheten i Norge er nå 4,3%, mens den i Oslo og Rogaland er hhv. 5,7% og 4,5%.
  • Inflasjonen ventes å bli noe høyere i årene framover. Den underliggende prisstigningen styres i stor grad av lønnskostnader, produktivitetsvekst og importpriser. En svakere krone bidrar til at den importerte prisveksten øker i år, men påvirker også prisveksten på lengre sikt.
  • Renter: 10yr SWAP er nå 0,96% mot 2,07% ved nyttår. 5yr SWAP er nå 0,67%, ned fra 2,02%, mens 3mnd NIBOR ligger på 0,24% mot 1,85% ved nyttår.  
  • Den importveide kronekursen svekket seg en god del gjennom mars fra et allerede svakt nivå, men om lag halvparten av svekkelsen er i ettertid reversert. Kronekursen forventes å styrke seg framover
  • Frykten for smitte og nedstengning av store deler av verdens industri og næringsliv påvirker nå også de globale råvaremarkedene. Olje- og gassprisene har falt markert forrige kvartal til under 20 USD/fatet mot 66 USD/fatet ved nyttår. Handles nå rundt 45 USD/fatet.
  • På kort tid har utsiktene for norsk økonomi endret seg fullstendig. Ved nyttår lå det an til at norsk økonomi ville være i en nær konjunkturnøytral situasjon i årene framover. Koronapandemien har medført at norsk økonomi er i en lavkonjunktur som sannsynligvis vil vare i flere år framover

Transaksjonsmarkedet

  • Transaksjonsvolumet for 2. kvartal endte på NOK 36,5 mrd. fordelt på 101 transaksjoner
  • Oslo står for 49% av transaksjonsvolumet i 1. kvartal, 63% om Østlandet inkluderes
  • Andel av volum per 2. kvartal:

- Kontor 39% (46%)

- Handel 11% (11%)

- Logistikk & Industri 9% (10%)

- Hotell 0% (3%)

  • Utenlandske aktører representerte 33% av transaksjonsvolumet i 2017, 15% i 2018, 18% i 2019 (9% justert for Hemfosa sitt kjøp av SBB) og endte på 17% i 2. kvartal 2020
  • Handelssegmentet begynner igjen å bli noe likvid etter å ha gjennomgått en reprising
  • Sentrale eiendommer utenfor CBD har økt mye i verdi, men ser nå en yieldoppgang

Yield

  • Prime yield er 3,75 %. Følgende endringer er gjort siden forrige kvartal


- Office Stavanger Centre (low) ned 50 bp til 4,25%

- Office Other Cities central (low) ned 25 bp til 4,75%

Arealledighet

  • Ledighet øker i Oslo og ligger nå på 6,6%
  • Vi forventer redusert absorbsjon i Oslo, med en ledighet opp mot 8%
  • Nybyggingsaktiviteten vil bremse:

- Anslått 92.500 m² kontor i 2020, og 189.000 m² i 2021

- Prosjekter ikke vedtatt forventes å bli utsatt

Leienivå

Hovedpunkter fra leiemarkedet i Oslo 1. kvartal 2020:

  • 2. kvartal 2020 endte ned 3,7% fra 1. kvartal 2020 til 2.320 NOK/m² – betydelig fall grunnet pandemien
  • Det ble signert 138.000 m² i 2. kvartal, mens det i samme periode i fjor ble signert 189.000 m².
  • A-kategorien er ned 2,3% dette kvartalet til 3.810 NOK/m²
  • Vika-Aker Brygge a-kat er ned 3,7% til 3.750 NOK/m²

Kilde: Arealstatistikk