12

Oppsummering

Makro

  • Bråstoppet i norsk økonomi har medført en drastisk økning arbeidsledigheten. Fra 10. mars til 24. mars økte antall registrerte arbeidsledige (helt ledige) hos NAV fra om lag 65.000 til om lag 290.000, og utgjorde 10,2% av arbeidsstyrken. Arbeidsledigheten i Norge er nå 3,5%, mens den i Oslo og Rogaland er hhv. 4,7% og 3,6%.
  • Inflasjonen ventes å bli noe høyere i årene framover. Den underliggende prisstigningen styres i stor grad av lønnskostnader, produktivitetsvekst og importpriser. En svakere krone bidrar til at den importerte prisveksten øker i år, men påvirker også prisveksten på lengre sikt.
  • Renter: 10yr SWAP er nå 1,10% mot 2,07% ved nyttår. 5yr SWAP er nå 0,80%, ned fra 2,02%, mens 3mnd NIBOR ligger på 0,43% mot 1,85% ved nyttår.  
  • Den importveide kronekursen svekket seg en god del gjennom mars fra et allerede svakt nivå, men om lag halvparten av svekkelsen er i ettertid reversert. Kronekursen forventes å være uendret til svak styrkelse framover.
  • Frykten for smitte og nedstengning av store deler av verdens industri og næringsliv påvirker nå også de globale råvaremarkedene. Olje- og gassprisene falt markert forrige kvartal til under 20 dollar fatet mot 66 dollar fatet ved nyttår, men handles nå for 40-45 dollar.
  • På kort tid har utsiktene for norsk økonomi endret seg fullstendig. Ved nyttår lå det an til at norsk økonomi ville være i en nær konjunkturnøytral situasjon i årene framover. Koronapandemien har medført at norsk økonomi er i en lavkonjunktur som sannsynligvis vil vare i flere år framover.

Transaksjonsmarkedet

  • Transaksjonsvolumet for 3. kvartal endte på NOK 57 mrd. fordelt på 146 transaksjoner
  • Oslo står for 54% av transaksjonsvolumet i 3. kvartal, 70% om Østlandet inkluderes
  • Andel av volum per 3. kvartal:

- Kontor 45% (46%)

- Handel 10% (11%)

- Logistikk & Industri 13% (10%)

- Hotell 0% (3%)

  • Utenlandske aktører representerte 33% av transaksjonsvolumet i 2017, 15% i 2018, 18% i 2019 (9% justert for Hemfosa sitt kjøp av SBB) og er 15% per 3. kvartal 2020
  • Lager/logistikk er hett om dagen, koronapandemien har satt e-handel og digitalisering på fast track. Segmentet er i mindre grad rammet av de negative ringvirkningene, og prime logistikkeiendom går skarpt.
  • Markedet er betalingsvillige for trygge leietakere/kontantstrømmer, og eiendom med lange statlige leiekontrakter prises skarpere

Yield

  • Prime yield er 3,25 %, ned 50 punkter siden forrige kvartal. I tillegg er følgende endringer gjort siden forrige kvartal


- Office Oslo Centre (low) ned 50 bp til 3,50%

- Office Oslo Skøyen (low) ned 25 bp til 3,75%

- Office Oslo Lysaker (low) ned 25 bp til 4,50%

- Office Oslo East (low) ned 25 bp til 4,00%

- Retail big box (low) ned 25 bp til 5,00%

- Retail big box (high) ned 25 bp til 7,75%

- Logistics Prime (low) ned 25 bp til 4,50%

- Logistics Prime (high) ned 25 bp til 6,50%

- Logistics Normal (low) ned 25 bp til 5,25%

Arealledighet

  • Arealledigheten fortsetter å øker i Oslo til 7,2%, trekkes i stor grad opp av Skøyen, Lysaker, Bryn/Helsfyr og Oslo ytre øst.
  • Vi forventer redusert absorbsjon i Oslo, med en ledighet opp mot 8%
  • Nybyggingsaktiviteten vil bremse:

- Anslått 92.500 m² kontor i 2020, og 189.000 m² i 2021

- Prosjekter ikke vedtatt forventes å bli utsatt

Leienivå

Hovedpunkter fra leiemarkedet i Oslo 3. kvartal 2020:

  • Leieprisene i Oslo falt med 4,7% per 3. kvartal fra 2.320 NOK/m² til 2.210 NOK/m². Sammenliknet med Q1 2020 er leieprisene i Oslo ned 8,3%.
  • Det ble signert 110.000 m² i 3. kvartal, mens det i samme periode i fjor ble signert 149.000 m². Svært lave volumer, selv til et tredje kvartal å være
  • A-kategorien er ned 2,4% dette kvartalet til 3.720 NOK/m².
  • Vika-Aker Brygge (CBD) a-kat er opp 4,7% dette kvartalet til 5.160 NOK/m².

Kilde: Arealstatistikk