02

Makroøkonomi

Utbruddet av koronaviruset og omfattende tiltak for å begrense smitte har ført til et alvorlig tilbakeslag for både norsk og internasjonal økonomi. Arbeidsledigheten har økt markert. Myndighetene i de fleste land har iverksatt kraftfulle finanspolitiske tiltak, og sentralbanker har redusert styringsrentene og tilført likviditet for å bedre den økonomiske situasjonen. Lettelser i smitteverntiltakene gjennom sommeren har løftet den økonomiske aktiviteten, men har samtidig bidratt til økt spredning av koronaviruset, også i Norge. Det har gitt innstramminger i smittevernet på enkelte områder samtidig som videre lettelser er satt på vent. Det kan dempe husholdningenes etterspørsel de nærmeste månedene. På den annen side fremstår risikoen for en full nedstenging av store deler av økonomien og for et nytt kraftig tilbakeslag som mindre enn tidligere. Det pågår testing av flere vaksiner, men det er fortsatt usikkert når en vaksine kan være bredt tilgjengelig. Det er nylig kommet gode nyheter fra Pfizer, deres vaksine skal være 90% effektiv. Men det vil trolig ta lang tid før tilstrekkelig mange er vaksinert og samfunnet bør forberede seg på å leve med smittetiltak ut 2021, men ditto noe lavere økonomisk aktivitet.

Hovedbildet

Mange land innførte omfattende smitteverntiltak etter at utbruddet av koronaviruset i Kina utviklet seg til en global pandemi. Det ble lagt begrensninger på befolkningens ferdsel både innad i land og over landegrenser. Flere land stengte skoler og barnehager, og i noen land ble det innført portforbud. Etter en gradvis gjenåpning i våres, har mange land nå måtte stramme inn igjen, og det vil trolig ta lang tid før alle tiltakene er avviklet. BNP hos handelspartnerne anslås å være tilbake på nivået fra før virusutbruddet først i slutten av 2021.

Den økonomiske aktiviteten hos våre handelspartneres falt markert i mars og april. Siden har detaljeomsetningen og industriproduksjonen tatt seg godt opp. Arbeidsmarkedstiltak og andre stønadsordninger har holdt husholdningenes inntekter oppe og bremset oppgangen i arbeids¬ledigheten, særlig i Europa. Tiltakene har trolig bidratt til den raske reverseringen i varekonsumet. Men tjenestesektoren er fremdeles hardt rammet. Dette gjelder særlig transport-, restau¬rant- og reiselivsnæringene.

Den raske oppgangen i varekonsumet bidrar til at BNP-veksten i tredje kvartal blir bedre enn ventet. Videre er det håp om at den økte smitten håndteres lokalt uten en bred nedstenging av økonomien, slik at smitteverntiltak ikke vil dempe veksten noe særlig den nærmeste tiden. Ekspansiv penge- og finanspolitikk demper tilbakeslaget i de fleste land, og det estimerte BNP-fallet på 6% i 2020, vil snu positiv til hhv 5% og 3,5% i 2021 og 2022. BNP hos handelspartnerne anslås å være tilbake på nivået fra før virusutbruddet i slutten av 2021. Markedsprisingen indikerer forventninger om svært lave renter hos handelspartnerne i lang tid fremover.

Økt aktivitet og fortsatt penge- og finanspolitisk stimulans har sammen med positive nyheter om utvikling av vaksine mot koronaviruset, bidratt til oppgang i globale aksjeindekser. Det er likevel knyttet stor usikkerhet om den videre økonomiske utviklingen internasjonal. Den vil blant annet avhenge av omfanget av smitte og smitteverntiltak fremover og hvor raskt en eventuell vaksine blir bredt tilgjengelig. I tillegg er det lite fremgang i forhandlingene mellom Storbritannia og EU om en handelsavtale. Dersom partene ikke kommer til enighet om en avtale, kan veksten i Europa bli lavere enn anslått.

Norsk økonomi er fortsatt inne i en dyp lavkonjunktur, men de siste månedene har den økonomiske aktiviteten tiltatt betydelig, og mange permitterte har kommet tilbake i jobb. Økt smitte og fortsatte smitteverntiltak vil trolig dempe oppgangen den nærmeste tiden, men samtidig fremstår sannsynligheten for at vi skal få bred tilgang til en vaksine i løpet av neste år nå som noe høyere enn tidliger. Sammen med en fortsatt ekspansiv finanspolitikk, lave renter og en bedret kostnadsmessig konkurranseevne bidrar det til at den økonomiske aktiviteten fortsetter å ta seg opp. Det er likevel utsikter til at arbeidsledigheten vil holde seg høyere enn før virusutbruddet en god stund framover, og det er ventet at kapasitetsutnyttingen i norsk økonomi først kommer opp mot et normalt nivå i 2023.

Gjeninnhentingen understøttes av finanspolitikken. Bruken av oljepenger antas å ligge over 3% de neste 2-3 årene. Økende aktivitet hos handelspartnere vil løfte norsk eksport, og en fortsatt svak kronekurs hjelper også de bedriftene som møter utenlandsk konkurranse på det norske markedet. Etterspørselsbildet domineres likevel av husholdningene hvor et markert fall i både konsum og boliginvesteringer i år avløses av sterk vekst de kommende årene, blant annet drevet av lave renter.

Oppsummert så forventes styringsrenten å holdes på 0% en god stund framover, gjerne helt mot slutten av 2022/begynnelsen av 2023. Pengepolitikken er svært ekspansiv og støtter opp under videre vekst i produksjon og sysselsetting. Foreløpig er kapasistetsutnyttingen i norsk økonomi svært lav, men den er forventet å ta seg opp framover.

Hvordan påvirker makroøkonomien eiendomsmarkedet?

Makroøkonomien danner bakteppe og setter premissene for utviklingen innen eiendomsmarkedet.

Newsec har, på vegne av Laurus-fondet, meglet SEB sitt hovedkontor i Tallinn. East Capital kjøpte eiendommen for EUR 46 millioner

Renter

Norges Bank satte ned styringsrenten to ganger i mars med til sammen 1,25 prosentpoeng, og styringsrenten gikk til 0% etter siste kuttet i mai. Årsaken til rentenedgangen er nettopp større usikkerhet i markedet, dermed er lavere styringsrente et viktig verktøy for å motvirke nedgang og usikkerhet.

Med en styringsrente på null% og lave påslag i pengemarkedet er pengemarkedsrenten (tremåneders nibor) historisk lav. Påslagene i obligasjonsmarkedet har avtatt noe videre siden juni, i takt med bedring av likviditeten. For banker og kredittforetak er påslagene nå nær nivåene fra før pandemien, mens de for andre foretak fortsatt er høyere. Markedets forventninger til styringsrenten har endret seg lite den siste tiden og markedsprisingen indikerer forventninger om at styringsrenten vil heves fra dagens nivå først i starten av 2022.

Renter har som regel direkte innvirkning på yield gjennom endring i finansieringskostnader, men hvordan pandemien vil påvirke avhenger av hvilken eiendom man skal finansiere. Når usikkerheten øker, vil spreaden mellom det beste og nest beste øke. For næringseiendom betyr dette at aktører med bygg som har solvente leietagere, lange kontrakter og prime beliggenhet, samt gode bankrelasjoner være de som får best finansiering i perioden vi er i. Dette har allerede gitt utslag i markedet hvor prime yield er satt ned, mens prising er gått opp for mindre gode objekter og utsatte bransjer som handel og hotell.


Newsec har, på vegne av Darnu Group, meglet andre transje av Park Tow i Vilnius. Total verdi for begge transjer er EUR 75 millioner

KPI

Den underliggende prisveksten har økt siden mars i år, målt ved KPI-JAE (inflasjon justert for avgifter og energivarer). Kjernen har gått noe sterkere enn ventet grunnet svekkelse av kronen og det er ventet at en styrkelse, sammen men lav lønnsvekst, vil få denne ned på sikt uten at det er er behov for å sette opp styringsrenten. Samtidig har inflasjonen falt grunnet lavere strømpriser, lav kapasitetsutnytting og svak lønnsvekst. Framover vil de samme faktorene, samt økte kostander som følger av virusutbruddet føre til høyere prisvekst.

Norges Bank styrer etter kjerneinflasjonen når de snakker om et inflasjonsmål på 2%. For eiendomsbesittere er det total KPI som er viktig, denne styrer regulering av leiekontrakter. Med lang kontrakt og 100% KPI-regulering kan det få stor betydning for verdien, da dette er en sikker verdiøkning siden reguleringen slår direkte ut i kontantstrømmen. For oktober 2020 var KPI 1,7%, mens kjerneinflasjonen kom inn på hele 3,4% grunnet importert inflasjon. Forventingen for november-inflasjonen er rundt 1,7%.

NOK

Kronekursen, målt ved den importveide kursindeksen I-44, nådde rekordsvake nivåer under uroen i finansmarkedene i mars. Siden da har kronen styrket seg, særlig mot dollar, mye grunnet en oppgang i oljeprisen, redusert usikkerhet i internasjonale finansmarkedet og en tro på at Norge vil være en av de første økonomiene som setter opp renter på sikt. Framover er det veldig usikkert hvilken vei krona går, men trolig vil den styrke seg, særlig hvis oljeprisen stiger. På sitt svakeste i mars var EUR på 12,67 mot 10,7 i midten av november. For dollar var nivået 11,81 på det svakeste, mens medio november er den på 9.

En svak krone kan ha vært en av grunnene til at utlendingene har kjøpt mye i Norge, da risikoen for kronekursen helt klart har vært på oppsiden. Men dette har kun vært en gulrot for eventuelle utenlandske aktører som handler uten å sikre kronen. Derimot er det nok ikke et «valutabet» disse aktørene gjør, de fleste har mandat til å kjøpe eiendom. Dermed blir kostnaden for å «hedge» den norske kronen viktig - og den har vært volatil den siste tiden. Samtidig har den ikke fulgt fundamentale faktorer grunnet negativt risikosentiment.  En «snittvurdering» tilsier at en typisk investor i Norge betaler ca. 70-80 bps i hedgingkostnader, noe som har økt siste året. Med en prime yield på 3,25% begynner norsk eiendom å bli meget dyrt. Resultatet er at utenlandske investorer stort sett er på selgersiden i de transaksjonene hvor de er involvert. Dog kan uroligheter den siste tiden bidra til at utlendinger igjen retter blikket mot Norge. Det er forventing om at Norge er et av de landene som står mest støtt gjennom krisen og vi forventer derfor igjen å se utenlandske aktører på kjøpersiden.

Oljepris

Oljeprisen ser nå ut til å ha stabilisert seg i intervallet 40-45 dollar per fatet. Terminprisene har steget og indikerer en oppgang i prisen til 50 dollar ved utgangen av 2023, noe som er lavt i et historisk perspektiv. En gradvis bedring i verdensøkonomien og produksjonsbegrensninger fra landene i OPEC+ vil trolig føre til at oljelagrene i OECD-landene reduseres fra rekordhøye nivåer nå, ned mot mer gjennomsnittlige nivåer i løpet av 2021. De nærmeste årene vil veksten i norsk økonomi dempes av en nedgang i petroleumsinvesteringene. Oljeselskapene har kuttet i sine investeringsplaner som følge av lavere oljepris.

Ved sist oljekrise med en bunn på 27 USD/ fatet i 2016, observerte man at Vestlandet med Rogaland i spissen og vestaksen med Asker og Bærum i spissen opplevd noe negativ påvirkning, mens for Oslo uteble dette i stor grad. Da oljeprisen snudde igjen tok det seg imidlertid kraftig opp både på Vestlandet og vestaksen, hvor etterspørselen etter ledige arealer steg markant. Dette så man også gjenspeiles seg i transaksjonsmarkedet hvor man særlig opplevde økt etterspørsel i Stavanger og fallende yielder. Oljenæringen har siden den gang gått gjennom en kostnadsbesparende reise og redusert «break-even» til 35 USD/fatet og drives nå langt mer kostnadseffektiv enn tidligere.

Grunnet koronapandemien ble oljeprisen igjen kraftig redusert og ble en periode handlet enda lavere enn ved forrige krise med en bunn på under 20 USD/fatet i april. Til tross for en forsiktig innhenting vil nok bransjen igjen vil oppleve et vanskelig marked i tråd med forrige periode. Dog vil de kostnadseffektive tiltakene som ble iverksatt dempe konsekvensen noe. Denne bransjen tar et dobbelt slag, både i form av en oljekrise og i form av koronakrisen. Konkurser og redusering av areal bør forventes i denne bransjen og vil trolig slå mest ut på Vestlandet, Forus i Stavanger og vestaksen i Oslo.

Arbeidsledighet

Ved inngangen til 2020 var arbeidsledigheten lav og sysselsettingen nær sysselsettingspotensialet. I ukene etter utbruddet av koronaviruset og nedstengingen av økonomien ble svært mange arbeidstakere permittert. En del bedrifter måtte også ty til oppsigelser. Antallet dagpengesøknader til NAV steg kraftig, og den registrerte arbeidsledigheten økte til over 10% i løpet av et par uker. For Oslo toppet den ut på nærmere 14%.

Siden den gang hat mange kommet tilbake i jobb, men arbeidsledigheten er fortsatt høyere enn ved inngangen til året. Ordningen med lønnstilskudd til bedrifter som tok tilbake egne permitterte i juli og august, kan ha vært med på å redusere arbeidsledigheten de siste månedene. Permitteringsperioden er utvidet fra 26 til 52 uker og vil nok bidra til å dempe nedgangen, men det bidrar også til at vi trolig må vente til neste sommer før vi ser de reelle arbeidsledighetstallene i norsk økonomi. Samlet sett ventes det at den registrerte arbeidsledigheten vil være u underkant av 4% mot slutten av 2020 og ned mot 3,2% i slutten av 2021.

Bråstoppet i norsk økonomi har medført en dramatisk økning i registrert arbeidsledighet til nivåer som ikke er observert siden 1930-tallet. Dette vil få direkte konsekvenser for etterspørselen etter næringsarealer da det er større usikkerhet for bedrifter. Tiden vil vise hvor mange som blir permanent ledig og hvor mange som kommer tilbake i arbeid når strenge restriksjoner løftes. Nettoeffekten er uansett negativ og man vil se økt arealledighet som igjen vil gi et noe press ned på leieprisene. Aktivitet i nybyggsmarkedet vil også stoppe opp.

BNP

På årsbasis er det forventet at fastlands-BNP faller med 3,6% i 2020. Dog er det utsikter til at BNP kommer tilbake på nivået fra før pandemiutbruddet mot slutten av 2021. Det er særlighøy etterspørsel fra husholdningene som har bidratt til økt aktivitet i fastlandsøkonomien. Husholdningenes konsum av varer har tatt seg raskt opp, men samlet konsum er fortsatt lavt.

På kort tid har utsiktene for norskøkonomi endret seg fullstendig. Ved inngangen til året lå det an til at norskøkonomi ville være i en nær konjunkturnøytral situasjon i årene framover. Koronapandemien har medført at norsk økonomi er i en lavkonjunktur som sannsynligvis vil vare i flere år framover. En meget ekspansiv finanspolitikk, lavere renter, rekordsvak kronekurs og fallende reallønn bidrar til å dempe utslagene i arbeidsmarkedet. Sammenlignet med mange av våre handelspartnere vil gjeninnhentingen sannsynligvis skje raskere i Norge som følge av større handlingsrom i finans- og pengepolitikken og at krona har svekket seg mot de fleste valutaer.

Vi venter at den gradvise gjeninnhentingen fortsetter de kommende årene. Sannsynligheten for at en vaksine blir bredt tilgjengelig allerede neste år, fremstår som noe større nå enn ved forrige markedsrapport. Det er utsikter til at BNP kommer tilbake på nivået fra før koronautbruddet mot slutten av neste år, men med en registrert arbeidsledighet på rundt 3% ved utgangen av 2021 vil kapasitetsutnyttingen i norsk økonomi fortsatt være lav. En forsiktig optimismeråder i markedet, og trolig vil den kommende vaksinen også sprøytes inn i økonomien.