02

Makroøkonomi

Utbruddet av koronaviruset og omfattende tiltak for å begrense smitte har ført til et alvorlig tilbakeslag for internasjonal økonomi. Arbeidsledigheten har økt markert. Myndighetene i de fleste land har iverksatt kraftfulle finanspolitiske tiltak, og sentralbanker har redusert styringsrentene og tilført likviditet for å bedre den økonomiske situasjonen. Markedsprisingen indikerer svært lave renter hos Norges handelspartnere i lang tid fremover. De siste ukene har mange land startet med en gradvis gjenåpning av samfunnet. Aktivitetsindikatorer har steget litt fra svært lave nivåer i mars og april, men det er stor usikkerhet om hvor rask gjeninnhentingen blir. Det er utsikter til lav inflasjon internasjonalt i årene fremover.

Hovedbildet

Mange land innførte omfattende smitteverntiltak etter at utbruddet av koronaviruset i Kina utviklet seg til en global pandemi. Det ble lagt begrensninger på befolkningens ferdsel både innad i land og over landegrenser. Flere land stengte skoler og barnehager, og i noen land ble det innført portforbud. Siden begynnelsen av mai har mange land startet en gradvis gjenåpning av samfunnet, men det vil trolig ta lang tid før alle tiltakene er avviklet.

Så langt i år har den økonomiske aktiviteten hos handelspartnerne falt markert. Fra fjerde kvartal i fjor til første kvartal i år falt BNP hos våre viktigste handelspartnere med 3,2%. Tjenestesektoren er spesielt hardt rammet. Et betydelig antall bedrifter står i fare for å gå konkurs. Aktivitetsindikatorer fortsatte å falle i april. I mai har aktivitetsindikatorene økt igjen, men nivåene er fortsatt svært lave. I USA økte arbeidsledigheten med over 10 prosentenheter fra mars til april. Nå er over 13% av arbeidsstyrken ledige.

I mange land har myndighetene forsøkt å avhjelpe den vanskelige økonomiske situasjonen med finanspolitiske tiltakspakker. I tillegg har flere sentralbanker redusert styringsrenten til svært lave nivåer. Tiltakene inkluderer tilførsel av likviditet i form av lån til banksystemet og kjøp av statsobligasjoner og foretaksobligasjoner. I mange land er omfanget av tiltakene langt større enn under finanskrisen i 2008.

Det er svært vanskelig å anslå hvor mye aktivitetsnivået vil falle som følge av pandemien og hvor rask gjeninnhentingen blir. Utviklingen vil blant annet avhenge av omfanget av smitte fremover, varigheten av smitteverntiltakene, virkningene av myndighetenes støttetiltak og hvordan atferden til husholdninger og bedrifter blir påvirket i et lengre perspektiv. I april var det et kraftig fall i industriproduksjonen og detaljhandelen. Fallet var mye større enn under finanskrisen. Det anslås at BNP i USA og hos våre viktigste handelspartnere i Europa vil falle med over 10% fra første til andre kvartal i år. Samlet sett anslår Norges Bank at BNP hos handelspartnerne faller med nær 7% i 2020, det er betydelig mer enn under finanskrisen.

Under finanskrisen falt importveksten nær tre ganger mer enn BNP-veksten. Relativt til BNP vil fallet i handelen trolig bli mindre markert nå. Dette skyldes blant annet at virusutbruddet særlig rammer tjenestesektoren. Under finanskrisen var det investeringene som falt mest. Importandelen for investeringene er høyere enn for konsum av tjenester. I motsetning til under finanskrisen har det ikke vært bråbrems i aktørenes finansieringsmuligheter, så handelskreditter har ikke stoppet opp. Importen anslås å falle med om lag 15% i 2020, litt over dobbelt så mye som fallet i BNP.

Norsk økonomi er inne i en dyp lavkonjunktur. Omfattende smitteverntiltak, fall i oljeprisen og økonomisk tilbakegang hos våre handelspartnere har ført til en markert nedgang i aktiviteten i fastlandsøkonomien. Arbeidsledigheten nådde historisk høye nivåer i mars og april, men har siden falt markert. Det er uvanlig stor usikkerhet om de økonomiske utsiktene. Usikkerheten knytter seg særlig til hvordan smittesituasjonen utvikler seg og til hvordan husholdninger og bedrifter vil tilpasse seg.

For årene fremover er omfattende finanspolitiske tiltak, lav rente og en bedret kostnadsmessig konkurranseevne ventet å bidra til å løfte aktiviteten i økonomien. Oppgangen ser ut til å komme noe raskere enn tidligere anslått, men trolig vil det likevel ta flere år før ledigheten er tilbake på nivåene fra før utbruddet av koronaviruset. Prisveksten er ventet å tilta det nærmeste året som følge av stigende energipriser og kronesvekkelsen vi har bak oss. Inflasjonen anslås deretter å avta, til noe under 2% mot slutten av prognoseperioden.

De to første månedene i år var aktiviteten i fastlandsøkonomien nær et normalt nivå. Bildet endret seg raskt da koronaviruset spredde seg i befolkningen, og myndighetene innførte omfattende tiltak for å begrense smitte 12. mars. De kraftige tiltakene førte til produksjonsstans og redusert aktivitet for en rekke virksomheter. Ringvirkningene av nedstengingen her hjemme, økonomisk tilbakegang hos våre handelspartnere og fall i oljeprisen har gjort at store deler av økonomien er berørt.

Oljeprisen har steget etter det kraftige fallet tidligere i vår, og er nå om lag 45 dollar per fat. Prisen på leveranser av olje frem i tid har økt mindre, men indikerer fortsatt at oljeprisen vil ta seg noe opp i årene som kommer.De nærmeste årene vil veksten i norsk økonomi dempes av en nedgang i petroleumsinvesteringene. Oljeselskapene har kuttet i sine investeringsplaner som følge av lavere oljepris, men den siste investeringstellingen tilsier at nedgangen kan bli mindre enn lagt til grunn i mai. Det betydelige tilbakeslaget hos våre handelspartnere har gjort at etterspørselen rettet mot norske eksportbedrifter har falt kraftig.

Ved inngangen til 2020 var arbeidsledigheten lav og sysselsettingen nær sysselsettingspotensialet. I ukene etter utbruddet av koronaviruset og nedstengingen av økonomien ble svært mange arbeidstakere permittert. En del bedrifter måtte også ty til oppsigelser. Antallet dagpengesøknader til NAV steg kraftig, og den registrerte arbeidsledigheten økte til over 10% i løpet av et par uker.

Samlet sett ventes det at den registrerte ledigheten vil være i underkant av 4% mot slutten av 2020. Det er lavere enn anslag fra Norges Bank tidligere i år, men fortsatt høyt sett i et historisk perspektiv. Selv om samfunnet nå er godt i gang med å åpne opp, er det grunn til å vente at flere næringer også fremover vil oppleve sviktende etterspørsel. Mens mange kommer tilbake i arbeid, vil en del virksomheter måtte avvikle driften eller redusere bemanningen på mer varig basis. Endringer i forbruksmønstre kan bidra til økt etterspørsel etter noen varer og tjenester, men erfaringsmessig vil det ta tid å flytte ressurser over til nye næringer. Sammen med utsikter til fortsatt lav oljepris og svak etterspørsel ute tilsier det en nokså forsiktig nedgang i ledigheten i årene fremover. Det ventes at arbeidsledigheten blir liggende høyere enn før utbruddet av koronaviruset de kommende årene.

Pengemarkedsrenten tremåneders Nibor, som uttrykker markedets forventning til styringsrenten de neste tre månedene og et risikopåslag, har falt siden rentemøtet i mai. Rentefallet skyldes at kuttet i styringsrenten på 0,25 prosentenheter i liten grad var ventet av markedsaktørene. Fremtidige pengemarkedsrenter og swaprenter med lengre løpetid falt også i etterkant av rentemøtet, men har steget igjen den siste tiden. Markedsprisingen indikerer at styringsrenten vil heves fra dagens nivå mot slutten av 2021. Bankene må betale et risikopåslag over Nibor når de henter markedsfinansiering. I mars økte kredittpåslagene markert, for deretter å avta noe. Siden rentemøtet i mai har kredittpåslagene for både senior bankobligasjoner og obligasjoner med fortrinnsrett falt videre.

Lavere energipriser har bidratt til en markert nedgang i veksten i konsumprisindeksen (KPI) gjennom det siste året. Samtidig har den underliggende prisveksten målt ved KPI justert for avgiftsendringer og uten energivarer (KPI-JAE) tiltatt. I mai steg tolvmånedersveksten i KPI og KPI-JAE til henholdsvis 1,3% og 3,5%. Tolvmånedersveksten i KPI-JAE har økt markert gjennom sommeren. Oppgangen kan i hovedsak forklares av høyere prisvekst på importerte varer, noe som igjen må ses i sammenheng med kronesvekkelsen gjennom vinteren og våren. Økte kostnader og lavere produktivitet som følge av virusutbruddet vil også kunne bidra til økt prisvekst på enkelte varer og tjenester fremover. I tillegg kan brudd i internasjonale produksjonskjeder gi redusert tilgang på enkeltvarer og tilfeller av høyere prisvekst.

Kronekursen, målt ved den importveide kursindeksen I-44, nådde rekordsvake nivåer under uroen i finansmarkedene i mars. Siden har kronen styrket seg, og den er nå sterkere enn ved rentemøtet i mai. Høyere oljepris og mindre usikkerhet i internasjonale finansmarkeder har trolig bidratt til å styrke kronen. På sitt svakeste i mars var EUR på 12,67 mot 10,53 i midten av august. For dollar var nivået 11,81 på det svakeste, mens medio august er den på 8,89.

Grafen over oppsummerer Norges Bank forventning til norsk økonomi framover i form av prognose for BNP. Aktiviteten er forventet lav ut 2020 og et godt stykke inn i 2021, før den forsiktig vil ta seg opp mot 2022. Markedet bør derfor belage seg på en god periode framover med lavere aktivitet.

Hvordan påvirker makroøkonomien eiendomsmarkedet?

Makroøkonomien danner bakteppe og setter premissene for utviklingen innen eiendomsmarkedet.

Newsec har, på vegne av Laurus-fondet, meglet SEB sitt hovedkontor i Tallinn. East Capital kjøpte eiendommen for EUR 46 millioner

Renter

Norges Bank satte ned styringsrenten to ganger i mars med til sammen 1,25 prosentpoeng, og styringsrenten gikk til 0% etter siste kuttet i mai. Årsaken til rentenedgangen er nettopp større usikkerhet i markedet og lavere styringsrente er et viktig verktøy for å motvirke nedgang og usikkerhet.

Renter har som regel direkte innvirkning på yield gjennom endring i finansieringskostnader, men hvordan pandemien vil påvirke avhenger av hvilken eiendom man skal finansiere. Når usikkerheten øker, vil spreaden mellom det beste og nest beste øke. For næringseiendom betyr dette at aktører med bygg som har solvente leietagere, lange kontrakter og prime beliggenhet, samt gode bankrelasjoner være de som får best finansiering i perioden vi er i. Trolig vil finansieringskostnadene derfor holde seg stabil eller falle for de beste eiendommene, mens øke noe for de mindre gode.


Newsec har, på vegne av Darnu Group, meglet andre transje av Park Tow i Vilnius. Total verdi for begge transjer er EUR 75 millioner

KPI

Norges Bank styrer etter kjerneinflasjonen når de snakker om et inflasjonsmål på 2%. For eiendomsbesittere er det total KPI som er viktig, denne styrer regulering av leiekontrakter. Med lang kontrakt og 100% KPI-regulering kan det få stor betydning for verdien, dette er en sikker verdiøkning da reguleringen slår direkte ut i kontantstrømmen. For juli 2020 var KPI 1,3%, mens kjerneinflasjonen kom inn på hele 3,5% grunnet importert inflasjon. Forventningen for november-inflasjonen er lav.

NOK

En svak krone kan ha vært en av grunnene til at utlendingene har kjøpt mye i Norge, da risikoen for kronekursen helt klart har vært på oppsiden. Men dette har kun vært en gulrot for eventuelle utenlandske aktører som handler uten å sikre kronen. Derimot er det nok ikke et «valutabet» disse aktørene gjør, de fleste har mandat til å kjøpe eiendom. Dermed blir kostnaden for å «hedge» den norske kronen viktig - og den har vært volatil den siste tiden. Samtidig følger den ikke fundamentale faktorer grunnet negativt risikosentiment.  En «snittvurdering» tilsier at en typisk investor i Norge betaler ca. 70-80 bps i hedgingkostnader, noe som har økt siste året. Med en prime yield på 3,75% begynner norsk eiendom å bli dyrt. Resultatet er at utledningene for andre år på rad er netto selgere, hvor de for 2019 solgte for NOK 7 mrd. mer enn de kjøpte for. Dog kan siste måneders rentefall bidra til at utlendinger igjen retter blikket mot Norge. Det er forventing om at Norge er et av de landene som står mest støtt gjennom krisen og vi forventer derfor igjen å se utenlandske aktører på kjøpersiden.

Oljepris

Under oljeprisfallet som bunnet ut i 2016 på 27 USD/ fatet, observerte man at Vestlandet med Rogaland i spissen og vestaksen med Asker og Bærum i spissen opplevd noe negativ påvirkning, mens for Oslo uteble dette i stor grad.

Når oljeprisen snudde igjen tok det seg imidlertid kraftig opp både på Vestlandet og vestaksen, hvor etterspørselen etter ledige arealer steg markant. Dette så man også gjenspeiles seg i transaksjonsmarkedet hvor man særlig opplevde økt etterspørsel i Stavanger og fallende yielder. Oljenæringen hadde da gått gjennom en kostnadsbesparende reise og redusert «break-even» til 35 USD/fatet. Mao ble bransjen drevet langt mer kostnadseffektiv enn tidligere.

Nå er tilfellet at oljeprisen igjen ble kraftig redusert og ble en periode handlet enda lavere enn ved forrige krise med en bunn på under 20 USD/fatet i april. Siden da har prisen hentet seg inn og er nå på 45 USD/fatet. Denne volatiliteten vil nok føre til at bransjen igjen vil oppleve et vanskelig marked i tråd med forrige periode. Dog vil de kostnadseffektive tiltakene som ble iverksatt dempe konsekvensen noe. Denne bransjen tar et dobbelt slag, både i form av en oljekrise og i form av koronakrisen. Konkurser og redusering av areal bør forventes i denne bransjen og vil trolig slå mest ut på Vestlandet, Forus i Stavanger og vestaksen i Oslo.

Arbeidsledighet

Bråstoppet i norsk økonomi har medført en dramatisk økning i registrert arbeidsledighet, var på det værste på nivåer som ikke er observert siden 1930-tallet. Dette vil få direkte konsekvenser for etterspørselen etter næringsarealer. Tiden vil vise hvor mange som blir permanent ledig og hvor mange som kommer tilbake i arbeid når strenge restriksjoner løftes. Nettoeffekten er uansett negativ og man vil se økt arealledighet som igjen vil gi et noe press ned på leieprisene. Aktivitet i nybyggsmarkedet vil også stoppe opp.

BNP

På kort tid har utsiktene for norsk økonomi endret seg fullstendig. Ved inngangen til året lå det an til at norsk økonomi ville være i en nær konjunkturnøytral situasjon i årene framover. Koronapandemien har medført at norsk økonomi er i en lavkonjunktur som sannsynligvis vil vare i flere år framover. En meget ekspansiv finanspolitikk, lavere renter, rekordsvak kronekurs og fallende reallønn bidrar til å dempe utslagene i arbeidsmarkedet. Sammenlignet med mange av våre handelspartnere vil gjeninnhentingen sannsynligvis skje raskere i Norge som følge av større handlingsrom i finans- og pengepolitikken og at krona har svekket seg mot de fleste valutaer. Beregninger tyder på at de mest inngripende smittevernstiltakene gradvis slippes opp gjennom høsten, noe som er litt tidligere enn hos mange av våre handelspartnere. Det er imidlertid stor usikkerhet rundt det videre smitteforløpet og det kan bli behov for å videreføre enkelte smittevernstiltak. I så fall vil lavkonjunkturen sannsynligvis bli både dypere og lengre enn det vi har beskrevet ovenfor.