05

Leiemarkedet

Som kjent skjøt arbeidsledighetene i været i forbindelse med nedstengningen av samfunnet i mars og leiemarkedet stoppet helt opp. Mot sommeren åpnet samfunnet forsiktig opp igjen og leiemarkedet fulgte noe etter, selv om det fortsatt var en usikkerhet og avventende holdning. Nå når 3. kvartal er avsluttet, kan vi gledelig melde om et mye mer pulserende marked, flere søk, aktive prosesser og ny villighet til å sluttføre avtaler. Mange selskaper har fortsatt utstrakt bruk av hjemmekontor, vi ser dog ikke at det påvirker leieprosessene på kort sikt. Arbeidsledigheten er fortsatt på vei ned, og siste tall viste kun 3,5% for Norge. Til tross for forsiktig optimisme i leiemarkedet og et kontormarked som har holdt seg bedre enn fryktet, forventer Newsec fortsatt økt arealledighet for alle de fire største byene i Norge. Leiepriser har allerede flatet ut og til og med falt for Oslo. Det er fortsatt knyttet usikkerhet til hvor lang tid det vil ta før markedene henter seg inn igjen da det ved tidligere kriser har tatt alt fra 1 til 6 kvartal. Vi observerer allerede færre strukturerte prosesser med få internasjonale aktører. Framover blir det viktig å følge utviklingen i sysselsettingen og konkurser, da disse to faktorene historisk har hatt stor betydning. Det som eventuelt kan redde inn markedet noe nå, er brems i byggevolum. Framover vil vi trolig ikke se at prosjekter igangsettes på spekk.

Newsec har på vegne av Oslo Kemnerkontor leid ut 5.500 kvm i Nydalen

Ifølge Arealstatistikk fortsetter leieprisene å falle for signerte kontorlokaler i Oslo, etter at 2. kvartal leverte første nedgang siden 2016. Gjennom 3. kvartal 2020 var fallet på 4,7%, fra 2.320 NOK/m² til 2.210 NOK/m². Siden årsskifte er fallet nå på -8,3% og det er dermed tydelig at koronapandemien har slått direkte inn i markedet. Ser vi på fire kvartals rullerende snitt og dets årsvekst er den på skarve 2,9% for snittet og faktisk negative 1,2% for A-kat. Også verdt å merke seg at det kun ble signert 109.730 m² dette kvartalet, som er det 3. laveste volumet i hele statistikkserien til Arealstatistikk. Oslo hadde i starten av året en rekordlav ledighet og moderat nybygging. Stor andel av offentlige leietakere og et stort spenn i bransjer vil sørge for at Oslo er godt rustet mot reduksjon i aktivitet som følger av koronakrisen, men vi må trolig belage oss på noe mer fall i leienivåer før markedet stabiliseres igjen.

I Oslo etterspør 95 % av kotorleiesøkene (>1000m²) moderne lokaler med god standard i nærheten av et kollektivknutepunkt. Fleksibilitet og nærhet til servicetilbud er viktige parametere når lokaler velges, og vi ser også et økt fokus på miljøhensyn. I Bergen er nærhet til bybanen et stort pluss, mens markedet utenfor infrastruktur og servicetilbud er krevende. I Stavanger er det en mer begrenset skjult ledighet enn tidligere, og arealledighetene er høye i både sentrum og Forus. En rekke av søkene som var ute i 2. kvartal er blitt skjøvet på. Trondheim framstår som mindre berørt av pandemien enn de øvrige byene. Leieprisene her øker og liten aktivitet på nybyggsiden sammen med konvertering av store kontorbygg kan redde byen fra et prisfall. Framover ser Newsec avtakende sysselsetting og utsettelse av byggeprosjekter som ikke er igangsatt for alle de store byene.

Det er fremdeles for tidlig å si hvordan nedstengningen av store deler av samfunnet vil påvirke leiemarkedet og leieprisene på lang sikt. Vi opplevde at mange prosesser ble satt på vent og at det fortsatt er noe forventinger om en «korona-rabatt» samt kortere leieperioder. I den rådende situasjonen vil beliggenhet og krav om fleksibilitet samt riktig servicetilbud bli enda viktigere for leietakeres valg av ny beliggenhet. Kontormarkedet vil stå seg sterkere gjennom krisen enn lokaler for handel, underholdning og reiseliv. Store deler av kontormarkedet har solide aktører og risiko for konkurs er mindre her, med unntak for aktører innen co-working, For handel, som er mer et spotmarked, slo endret forbruksmønster og nedstengninger rett på omsetning. Handel rettet mot hjemmekonsum har hatt en stor vekst etter at samfunnet startet åpningen i mai. Verst stilt er fremdeles event-, utelivs- og hotellsegmentet hvor en stor del av leien er omsetningsbasert. Her har vi sett den mest umiddelbare og største effekten så langt. Selv med gode tall for nasjonalt reiseliv i sommermånedene ser høsten og vinteren usikker ut. Fall i omsetning som følge av både lavere reiseaktivitet og kurs/konferanse vil trolig vedvare en god stund.

Newsec mener at co-working markedet vil slite mer enn andre det nærmeste året. Med høy fleksibilitet vil mange kunder falle midlertidig fra eller ikke benytte fasilitetene frem til smittesituasjonen er helt avklart. Man vil også kunne anta at mange vil være skeptisk til en arbeidsplass der det hele tiden er utskiftinger av mennesker. De store aktørene med god finansiell status vil trolig overleve, men vi vil oppleve en avskalling for mindre og svakere finansierte aktører. Investering i nye konsepter og nyåpninger vil bli satt på hold. WeWorks planlagte åpning av 4.000 m² på Aker Brygge er kansellert, vi tror man vil se flere aktører som begrenser aktiviteten neste 6 mnd.  

I logistikksegmentet forsetter utviklingen og konverteringen av sentralt beliggende områder i Groruddalen til bolig- og kontorformål. Det er krevende å finne lagereiendommer innenfor Oslo kommunes grenser, både for lang- og kortsiktig leieperiode. Fremtidens lagerarealer i Oslo tilbys de bedrifter som, i tillegg til lager, har behov for stort kontorvolum. Størrelse og effektivitet er nøkkelord. Økt nettbasert handel er hovedmotoren i denne utviklingen som ikke ser ut til å avta. Vi opplever stor pågang av aktører som ønsker å tenke nytt og større volumer i aksen fra Gardermoen til Moss.

Newsec observerer følgende leienivåer for sentrale områder

  • Nordkorridor Hvam -Berger 800 – 1100 NOK/m²
  • Nordkorridor Berger – Gardermoen 750 - 950 NOK/m²
  • Sydkorridor Berghagan-Langhus 850 – 1000 NOK/m²
  • Sydkorridor Langhus – Moss 700 – 950 NOK/m²

Pareto Private Equity har engasjert Newsec for utleie av 19.000 m² i Snarøyveien 20.

Newsec har følgende prognoser framover

  • Positiv trend med økende aktivitet fra selskaper som ikke er hardt rammet av begrensninger som følge av Covid-19
  • Det øvrige marked preget av avventende aktører og større treghet i alle prosesser
  • Selskaper med internasjonalt eierskap vil spesielt merke at beslutninger rundt nye lokaler tar lengre tid eller utsettes da de er påvirket globalt
  • Større strukturerte søkeprosesser vil likevel gå videre, spesielt i bransjer som opplever økt aktivitet
  • Forventning om økende arealledighet i alle de store byene
  • Noe reduksjon av leiepriser på sentrale beliggenheter og nært kollektivknutepunkt, kraftigere reduksjon på objekter med mindre attraktiv beliggenhet
  • Toppsegmentet får kortsiktig den største reduksjon i leiepriser
  • Moderat nybyggsaktivitet i Oslo i 2020 gir noe økende ledighet. Nybygg tiltar i 2021 og vil presse ledigheten ytterligere opp
  • De store nybyggprosjektene som ferdigstilles i 2020/21 vil oppleve høy ledighet over en lengre periode
  • Nye planløsninger vi tilrettelegges for å begrense smitterisiko
  • Utstrakt bruk av hjemmekontor i smitteperioden kan på lengre sikt gi noe lavere etterspørsel etter kvadratmeter, mange selskaper vil se at de kan klare seg med lavere arealbruk. På den andre siden vil noen selskaper også etterspørre større arealer for å tilfredsstille mer avstand mellom arbeidsplasser og enklere kunne skille mellom grupper / avdelinger.  
  • Kontormarkedet i vestkorridoren Oslo, Kokstad Bergen og Stavanger vil få det ekstra tøft da de vil oppleve redusert etterspørsel fra oljerelaterte næringer grunnet den lavere oljeprisen
  • Newsec tror på stopp i åpning av nye co-working arealer og at flere av dagens arealer vil bli fristilt i løpet neste 6 mnd. periode
  • På lengre sikt vil etterspørsel etter gode co-workingkonsepter, med fleksibilitet og servicefunksjoner øke

Fram Eiendom har engasjert Newsec ifm. utleie av 8.500 m² i Karenslyst Allé 6.

Oslo

Bergen

Stavanger

Trondheim