05

Leiemarkedet

Etter et sterkt 2019, for både økonomi og sysselsetting, var positiviteten god på vei inn i 1. kvartal 2020. Fra midten av mars ble landsomfattende tiltak innført for nedkjemping av Covid-19 viruset, nedstengning av virksomheter og utstrakt bruk av hjemmekontor førte til et leiemarked preget av stor usikkerhet og avventende holdning fra de aller fleste virksomheter. Høyt signeringsvolum og flat prisutvikling i 1. kvartal ble etterfulgt av en bråstopp i starten på 2. kvartal sammen med en arbeidsledighet på nivåer som ikke er observert siden etterkrigstiden. Denne har nå falt fra 10,7% i Norge til 4,3%. Newsec forventer økt ledighet for alle de fire største byene i Norge. Leiepriser vil flate ut og høyst sannsynlig falle gjennom året, men kontormarkedet ser ut til å holde seg bedre enn man først fryktet. Det er fortsatt knyttet usikkerhet til hvor lang tid det vil ta før markedene henter seg inn igjen da dette har tatt alt fra 1 til 6 år ved foregående kriser. Vi observerer allerede færre strukturerte prosesser med få internasjonale aktører. Framover blir det viktig å følge utviklingen i sysselsettingen og konkurser, da disse to faktorene historisk har hatt stor betydning. Det som eventuelt kan redde inn markedet noe nå, er brems i byggevolum. Framover vil vi trolig ikke se at prosjekter igangsettes på spekk.

Newsec har på vegne av Oslo Kemnerkontor leid ut 5.500 kvm i Nydalen

Ifølge Arealstatistikk falt leieprisene for signerte kontorlokaler i Oslo for første gang siden 2016 gjennom 2. kvartal 2020, fra 2.410 NOK/m² til 2.320 NOK/m² tilsvarende -4% og det er dermed tydelig at koronapandemien har slått direkte inn i markedet. Årsveksten er nå på smale 3,4%, mens den for A-kat kun er 1%. Denne vil trolig også snu til negativ ved neste kvartal. Også verdt å merke seg at det kun ble signert 137.910 m² dette kvartalet, som er det laveste 2. kvartalsvolumet siden 2014. Oslo hadde i starten av året en rekordlav ledighet og moderat nybygging. Stor andel av offentlige leietakere og et stort spenn i bransjer vil sørge for at Oslo er godt rustet mot reduksjon i aktivitet som følger av koronakrisen, men vi må trolig belage oss på noe mer fall i leienivåer før markedet stabiliseres igjen.

I Oslo etterspør 95 % av kotorleiesøkene (>1000m²) moderne lokaler med god standard i nærheten av et kollektivknutepunkt. Fleksibilitet og nærhet til servicetilbud er viktige parametere når lokaler velges, og vi ser også et økt fokus på miljøhensyn. I Bergen er nærhet til bybanen et stort pluss, mens markedet utenfor infrastruktur og servicetilbud er krevende. I Stavanger er det en mer begrenset skjult ledighet enn tidligere, og ledighetene er høy i både sentrum og Forus. En rekke av søkene som var ute i 2. kvartal er blitt skjøvet på. Trondheim framstår som mindre berørt av pandemien enn de øvrige byene. Leieprisene her øker og liten aktivitet på nybyggsiden sammen med konvertering av store kontorbygg kan redde byen fra et prisfall. Framover ser Newsec avtakende sysselsetting og trolig brems i nybyggmarkedet for prosjekter som ikke er igangsatt for alle de store byene.

Det er fremdeles for tidlig å si noe sikkert om i hvor stor grad nedstengningen av store deler av samfunnet vil påvirke leiemarkedet og leieprisene. Vi opplever at mange prosesser blir satt på vent og at det er forventinger om en «korona-rabatt» samt kortere leieperioder. I den rådende situasjonen vil beliggenhet og krav om fleksibilitet samt riktig servicetilbud bli enda viktigere for leietakeres valg av ny beliggenhet. Kontormarkedet vil stå seg sterkere gjennom krisen enn lokaler for handel, underholdning og reiseliv. Store deler av kontormarkedet har solide aktører og risiko for konkurs er mindre her, med unntak for aktører innen co-working, For handel, som er mer et spotmarked, slo endret forbruksmønster og nedstengninger rett på omsetning, her har mange opplevd en økende vekst gjennom 2. kvartal. Handel rettet mot hjemme-konsum har hatt en stor vekst etter at samfunnet startet åpningen i mai. Verst stilt er fremdeles event, utelivs og hotellsegmentet hvor en stor del av leien er omsetningsbasert. Her har vi sett den mest umiddelbare og største effekten så langt. Selv med gode tall for nasjonalt reiseliv i sommermånedene ser høsten og vinteren usikker ut. Fall i omsetning som følge av både lavere reiseaktivitet og kurs/konferanse vil trolig vedvare en god stund.

Newsec mener at co-working markedet vil slite mer enn andre det nærmeste året. Med høy fleksibilitet vil mange kunder falle midlertidig fra eller ikke benytte fasilitetene frem til smittesituasjonen er helt avklart. Man vil også kunne anta at mange vil være skeptisk til en arbeidsplass der det hele tiden er utskiftinger av mennesker. De store aktørene med god finansiell status vil trolig overleve, men vi vil oppleve en avskalling for mindre og svakere finansierte aktører. Investering i nye konsepter og nyåpninger vil bli satt på hold.  

I logistikksegmenter forsetter utviklingen og konverteringen av sentralt beliggende områder i Groruddalen til bolig- og kontorformål. Det er krevende å finne lagereiendommer innenfor Oslokommunes grenser, både for lang- og kortsiktig leieperiode. Fremtidens lagerarealer i Oslo tilbys de bedrifter som, i tillegg til lager, har behov for stort kontorvolum. Størrelse og effektivitet er nøkkelord. Økt nettbasert handel er hovedmotoren i denne utviklingen som ikke ser ut til å avta. Vi opplever stor pågang av aktører som ønsker å tenke nytt og større volumer i aksen fra Gardermoen til Moss.

Newsec observerer følgende leienivåer for sentrale logistikkområder

  • Nordkorridor Hvam - Berger 800-1.100 NOK/m²
  • Nordkorridor Berger - Gardermoen 750-950 NOK/m²
  • Sydkorridor Berghagan - Langhus 850-1.000 NOK/m²
  • Sydkorridor Langhus - Moss 700-950 NOK/m²


Carnegie har engasjert Newsec ifm utleie av ca 3.500 kvm i Tevlingveien 23.

Newsec har følgende prognoser for 2020

  • Marked preget av avventende aktører og større treghet i alle prosesser
  • Selskaper med internasjonalt eierskap vil spesielt merke at beslutninger rundt nye lokaler tar lengre tid eller utsettes da de er påvirket globalt
  • Større strukturerte søkeprosesser vil likevel gå videre, spesielt i bransjer som opplever økt aktivitet
  • Forventning om økende arealledighet i alle de store byene
  • Noe reduksjon av leiepriser på sentrale beliggenheter og nært kollektivknutepunkt, kraftigere reduksjon på objekter med mindre attraktiv beliggenhet
  • Toppsegmentet får kortsiktig den største reduksjon i leiepriser
  • Moderat nybyggsaktivitet i Oslo i 2020 gir noe økende ledighet. Nybygg tiltar i 2021 og vil presse ledigheten ytterligere opp
  • De store nybyggprosjektene som ferdigstilles i 2020/21 vil oppleve høy ledighet over en lengre periode
  • Nye planløsninger vi tilrettelegges for å begrense smitterisiko
  • Utstrakt bruk av hjemmekontor i smitteperioden kan på lengre sikt gi noe lavere etterspørsel etter kvadratmeter, mange selskaper vil se at de kan klare seg med lavere arealbruk. På den andre siden vil noen selskaper også etterspørre større arealer for å tilfredsstille mer avstand mellom arbeidsplasser og enklere kunne skille mellom grupper / avdelinger.  
  • Kontormarkedet i vestkorridoren Oslo, Kokstad Bergen og Stavanger vil få det ekstra tøft da de vil oppleve redusert etterspørsel fra oljerelaterte næringer grunnet den lavere oljeprisen
  • Newsec tror på stopp i åpning av nye co-working arealer og at noen av dagens arealer kan bli fristilt i løpet av 2020
  • På lengre sikt vil etterspørsel etter gode co-workingkonsepter, med fleksibilitet og servicefunksjoner øke

På vegne av Realkapital Investor har Newsec utleie av Fornebuveien 1-3 ("GROW") - et spennende rehabiliteringsprosjekt

Oslo

Bergen

Stavanger

Trondheim