01

Innledning

2020 nærmer seg slutten og for et år det har vært. En skikkelig berg og dalbane, der vi startet med det beste 1. kvartal noensinne, etterfulgt av et historisk svakt 2. kvartal før vi igjen har et historisk sterkt 3. kvartal. Med den farten vi ser nå ville markedet ha nådd 200 mrd. i løpet av ett år. Hvem skulle trodd at markedet skulle være hetere enn noen gang etter at pandemien ikke bare har slått til én, men to ganger i løpet av 6 måneder!

Til toppen

Høsten var spådd å bli travel og travel har den blitt. Aldri har transaksjonsmarkedet vært hetere. Per midten av november er transaksjonsvolumet på NOK 79 mrd., på full fart mot NOK 100 mrd for året og yieldene er i fritt fall. Markedet er dog meget segmentert, og det er svært binært hva som omsettes. På den ene siden har man kontor og logistikk som opplever yieldkompresjon og ekstrem etterspørsel for de beste objektene, mens hotell og handel ikke er like hett. Dog er handel litt todelt, der eksempelvis dagligvare er meget etterspurt.  

Årsaken til det fantastiske markedet er rentene, både i kraft av billigere finansiering og fravær av alternativ avkastning. Det er rett og slett ingen steder å få avkastning om dagen og da er næringseiendom igjen et fantastisk alternativ.

I flere år har det vært forventing om leieprisvekst, med resultat at investorer har turt å gå skarpt på yielden. I tillegg har norsk økonomi stått sterkt, så soliditeten til leietageren har ikke nødvendig vis stått høyest på agendaen. Mao. har man gjerne kjøpt korte kontrakter, relativt sentrale bygg og fått reforhandlet leien. En oppskrift som har fungert godt og gitt enormt verdiløft.

Med dels fallende leier og økt økonomisk risiko ser vi nå at lengre kontrakter, samt solvente/statlige leietagere igjen prises skarpere – sikker kontantstrøm har igjen fått sin renessanse. Foreløpig har vi ikke sett en ren 10 år stat med sentral beliggenhet omsatt – men vi har sett hva som er i emning. Tjuvholmen alle 1-5 var ned mot 3% i yield og Telegrafen sies å ha gått rett under 3,5%. Når man i tillegg ser Coop sitt hovedlager på Gardermoen går under 4% er standarden satt. Det antatt «dyreste» er enda ikke omsatt, så dette kan bli enda dyrere. Dog gir det mening at yielden skulle ned. Får man et sentralt beliggende bygg med lav residualrisiko, samt lang og trygg kontantstrøm så er det trygt og da er en yield på 3 tallet kanskje ikke så lavt likevel?

Utlendingene er så langt netto kjøpere. Det har de ikke vært de siste par årene. Årsaken er økt yieldgap grunnet rimeligere hedging-kostnader, lave renter og et globalt søk etter god risikojustert avkastning. Vi er kjent med pågående prosesser med utenlandsk kapital på kjøpersiden og vi forventer at dette vil øke betydelig fremover. En annen observasjon er at utlendinger også har begynt å interessere seg for logistikk, et segment hvor disse aktørene har vært totalt fraværende til nå. Ovennevnte Coop på Gardermoen ble nettopp kjøpt av en utlending, NREP.

Leiemarkedet stoppet opp før sommeren, Newsec erfarte at leietagere satte beslutninger på hold, særskilt utenlandske aktører ble avventende. En del gårdeiere var svært dyktige og reforhandlet løpende kontrakter med rabatter i bytte mot lengre kontrakter på høyere nivåer. Men nå ser vi at aktiviteten er på vei tilbake. Newsec er i stadig dialog med de ledende aktørene som driver strukturerte leietakersøk. De opplever at mange av deres kunder som utsatte prosesser første halvår, har brukt høsten for å sondere markedet for nye lokaler eller endrede arealbehov. Vi har observert et svakt leieprisfall og vi tror nedgangen blir svært begrenset sammenlignet med forrige krise. Fallet vi så under finanskrisen på 25% vil ikke gjenta seg. I mars var leieprisene i kontormarkedet i Oslo i snitt 2.410 NOK/m², ved utgangen av september var snittleieprisen redusert til 2.210 NOK/m², det tilsvarer en nedgang på 8,3%. Newsec tror leieprisen skal litt videre ned før en utflating. Det meste av fallet er nok tatt ut. Dagens krise er nok hardere, men mer kortvarig, fallet blir derfor ikke nødvendigvis like stort eller langvarig – men litt ned skal det. Hardest blir det nok hotell- og handelsbransjen hvor stort sett alt av omsetningsleie trolig vil falle bort for en lengre periode.

For kontorsegmentet har vi ikke sett så lav arealledighet i markedet forut for krisen, så markedet var dermed bedre rustet denne gangen. Men med det som ferdigstilles av prosjekter blir resultat økende ledighet. I Oslo er det som vanlig i randsonene som har den høyeste ledigheten.

Lysaker og Bryn/Helsfyr skiller seg ut med henholdsvis 14,7% og 17% kontorledighet. For Bryn/Helsfyrs vedkommende er det en oppgang på 6,4%-poeng fra første kvartal. Årsaken til den økende ledigheten på Bryn Helsfyr ligger i all hovedsak på Bryn og at området undergår transformasjon med flere prosjekter. Helsfyr derimot har en begrenset tilbudsside og mye konvertering. Ser vi Helsfyr isolert er ledigheten i dag er på lave 5,7% og vi forventer at den skal videre ned.

Newsec tror ledigheten skal videre oppover i resten av Oslo, men at den vil flate ut med en arealledighetstopp på 8% de kommende årene, opp fra 5,9% ved inngangen til 2020.

En pågående diskusjon i markedet er om virusutbruddet vil gi økt etterspørsel etter areal og mer cellekontor, eller om hjemmekontoret er kommet for å bli? Newsec tror på begge deler. Perioden vi har vært gjennom har vist oss at det er mulig å arbeide hjemmefra, så lenge dette er tilrettelagt. Heller enn at hjemmekontoret skal gi mindre behov for kontorareal – vil dette kunne erstatte behovet for fleksibilitet gjennom co-working.

Co-working var i en euforisk positiv trend, men erfaringen globalt er at aktørene nå har en utfordrende tid, da man ikke ønsker store utskiftninger på hvem man jobber sammen med. Dersom dette også blir tilfelle i Norge, vil vi kunne få en raskt økende ledighet, spesielt i Oslo hvor dette miljøet har tatt mye areal de siste årene. Det har sågar allerede vært et eksempel, der Wework betaler seg ut av avtalen med DNB Næringseiendom i Fjordalléen på Aker Brygge.

Oppsummert har Newsec en positiv tilnærming til avsluttingen på året, og det man ikke rekker nå vil gi en flying start på nyåret.  Markedet har virkelig løsnet, det råder en optimisme og aktiviteten er høy. De strukturert prosessen er også tilbake, så nå er markedet seg selv igjen og vel så det – slik vi husker markedet og liker å ha det.


Eiendomspodden - 38 episoder med kvartalsvise oppdateringer og over 90.000 lyttere så langt