01

Innledning

I mars var oppfatningen at alt skulle bremse helt opp etter utbruddet av Covid-19, og det skjedde, men ikke like lenge som først fryktet. Det kan delvis sees av et transaksjonsvolum per 1. halvår som kom inn på NOK 37 mrd, ikke avskrekkende langt bak NOK 43 mrd. som var fasit 1. halvår 2019. Årsaken er hovedsakelig et meget sterkt 1. kvartal og store, påbegynte dealer som dro seg inn i 2. kvartal.

Til toppen

Før sommeren var det gjengs oppfatning at høsten skulle bli skikkelig travel, der investorene hadde kapitalen klar og Covid-19 skulle være et tilbakelagt kapittel - slik har det kun delvis blitt. Vi opplever et marked som i større grad søker nye produkter, men hvor tilbudssiden er mindre enn normal. Reduserte rentenivåer har ført til at selgerne krever bedre betalt for bl.a. å sikre kontantstrømmer. Det gir færre strukturerte prosesser, mens det foregår flere off-market transaksjoner. Newsec er involvert i flere av sistnevnte og syv konkrete mandater kommer til markedet ila. september – alle av sterk karakter.

Høsten er kort, så det må skje noe raskt om året skal bli på nivå med tidligere år. Med den styringsfarten som er nå, ender man trolig på et volum rundt NOK 70 mrd. Skulle ikke markedet kommer skikkelig i gang før jul så vil vi trolig se et stort trykk inn i tidlig 2021. Lave renter og kredittpåslag som har falt tilbake igjen har gitt billigere finansiering. På den negative siden har låneutmålingen blitt strammere og tilgang på kapital kommet noe inn. Det er blitt viktigere enn før med gode forbindelser og solide bygg for å få tilgang på fremmedkapital. Prisingen i markedet er også noe mer usikker enn før da livets galde (virusfrie) dager leverte forventing om leieprisvekst og lav risiko på stort sett alle leietakere. Det vi ser nå er at statlige leiekontrakter igjen prises skarpere – sikker kontantstrøm har igjen fått sin renessanse etter noe år hvor denne forskjellen har vært mindre. Skulle en god eiendom med 10 år stat komme i markedet, vil den trolig gå under dagens prime yield på 3,75%.

Vi erfarer gradvis økt interesse fra utlendingene som igjen har Norge, primært Oslo og Stavanger, på investeringskartet. Årsaken er økt yieldgap grunnet rimeligere hedging-kostnader, lave renter og et globalt søk etter god risikojustert avkastning. Vi er kjent med pågående prosesser med utenlandsk kapital på kjøpersiden og vi forventer at dette vil øke betydelig fremover. Vi forventer god interesse fra utenlandsk kapital når Newsec nå skal ut med en spennende eiendom i Stavanger. En annen observasjon er at utlendinger også har begynt å interessere seg for logistikk, et segment hvor disse aktørene har vært totalt fraværende til nå.

Til tross for pandemien, er det gjennomført noen større transaksjoner i 2020. NRK tomten meglet av Newsec er det aller største enkelttransaksjonen. Videre har man SBB sitt kjøp av 138 barnehager fra Læringsverkstedet, kjøpet av Veidekke Eiendom og Telenor sin portefølje med 85 eiendommer. To premissgivende transaksjoner er gjennomført av DNB Markets. Herbarium i Stavanger gikk på 4,25%, noe av det skarpeste vi har observert for denne typen eiendom. Kjøpet av Drammen Business Center på 4,50% vitner om høy betalingsvilje for statlige kontrakter mindre sentralt.

Leiemarkedet stoppet opp før sommeren, Newsec erfarte at leietagere satte beslutninger på hold, særskilt utenlandske aktører ble avventende. En del gårdeiere var svært dyktige og reforhandlet løpende kontrakter med rabatter i bytte mot lengre kontrakter på høyere nivåer. Men nå ser vi at aktiviteten er på vei tilbake. Newsec er i stadig dialog med de ledende aktørene som driver strukturerte leietakersøk. De opplever at mange av deres kunder som har utsatt prosesser første halvår, vil måtte bruke høsten for å sondere markedet for nye lokaler eller endrede arealbehov. Vi har observert et svakt leieprisfall og vi tror nedgangen blir svært begrenset sammenlignet med forrige krise. Fallet vi så under finanskrisen på 25% vil ikke gjenta seg. Dagens krise er nok hardere, men mer kortvarig, fallet blir derfor ikke nødvendigvis like stort eller langvarig – men litt ned skal det. Hardet blir nok hotell- og handelsbransjen hvor stort sett alt av omsetningsleie trolig vil falle bort for en lengre periode.

For kontorsegmentet har vi ikke sett så lav arealledighet i markedet forut for krisen, markedet var dermed bedre rustet denne gangen. Videre kan gårdeiere vurdere påkostede tilpasninger opp mot leien de får, kostnader som kjent har vært ekstremt høy de siste årene. Men noen delsegmenter vil slite mer. Co-working var i en euforisk positiv trend, men Covid -19 har ført til et mindre ønske om store utskiftninger av hvem man jobber sammen med. Det er også tvilsomt at man vil se nybygg på spekulasjon, men påbegynte prosjekter vil ikke stoppe opp. For leienivåene tror ikke Newsec på et nytt finanskrisefall, men analyser underbygger en nedgang i snittleien på 5-7%.

En stor diskusjon i markedet er om virusutbruddet vil gi økt etterspørsel etter mer areal, større kontorer og mer cellekontor. Eller er hjemmekontoret kommet for å bli? Hvis det viser seg at virusutbruddet blir en vedvarende situasjon som vi må forholde oss til, og at kombinasjonen med hjemmekontor ikke klarer å avlaste bedrifters arealbruk eller eventuelle krav til dette, kan det tenkes at behovet for areal vil øke. Utfallet er det trolig litt for tidlig å gi.

Men det som er rimelig sikkert er at hjemmekontor nok er kommet for å bli – det er blitt en større aksept for det, det har vist seg å fungere og folk er blitt mer vant til det. Mindre sikkert er hvor utbredt det blir på sikt, det er derfor for tidlig å si i hvilken grad det vil påvirke bruken og behovet for kontorarealer. Kontor vil fremdeles være en viktig arena for erfaring- og ideutveksling. Samspillet mellom de ansatte er helt avgjørende for nyskapning og innovasjon. De fleste har ett ønske om å komme tilbake til hverdagen, men med usikkerheten rundt utvikling av smitte vil mange avvente og beholde rutiner fra før sommeren. Spesielt selskaper med mange ansatte som tar offentlig kommunikasjon vil opprettholde hjemmekontor til smittespredningen er mer avklart.

Oppsummert har Newsec en positiv tilnærming til høsten. Markedet er i ferd med å løsne, det råder en forsiktig optimisme og aktiviteten er allerede høy. Med tiden vil også de strukturerte prosessen komme og vi er i full gang igjen – slik vi husker markedet og liker å ha det.


Eiendomspodden - 35 episoder med kvartalsvise oppdateringer og over 80.000 lyttere så langt