07

Bergen

Transaksjonsmarkedet

  • Koronaviruset satte en bremser for transaksjonsvolumet i Bergen i første halvår, men har tatt seg noe opp ut over høsten. Volumet endte på NOK 3,1 mrd. hittil i år, en nedgang på ~25% mot samme periode i fjor. Kvartalet avsluttet med et større kjøp av Torgallmenningen 3A for West Coast Invest. Investeringsviljen er jevngod med tidligere år, men i kjølvannet av Covid-19 observeres det et skifte hvor stadig flere søker mot prime-segmentet og lavere risiko. Gode objekter med lange, trygge kontantstrømmer forventes å gå på skarpe yieldnivåer.
  • Newsec reduserte prime yield i Bergen fra 4,25% til 4,00% ved inngangen til 2020, som følge av observerte transaksjoner på Torgalmenningen. Yielden forventes å være stabil ut året – ingen leieprisvekst er forventet, men lavere finansieringskostnader vil holde den stabil.
  • Nye E39 fra Os til Rådal (Bergen/Flesland) har god fremdrift og forventes ferdigstilt i 2022. Reisetid på strekningen Svegatjørn-Rådal vil da reduseres fra 25 minutter til åtte minutter. Det forventes at dette vil gi gode muligheter for nye handels- og logistikkeiendommer.

Newsec har bistått som eksklusiv rådgiver for Ferguson plc ved salget av et av Bergens mest attraktive utviklingsprosjekter. Kjøper er OBOS

Leiemarkedet

  • Arealledigheten i Bergen har vært stabilt nedadgående de siste 3 årene frem til og med Q1 2020, men gikk opp forrige kvartal og videre opp 0,7 prosentpoeng i tredje kvartal til 9,0%.
  • Det er signaler på dempet sysselsetting også fremover som følge av Covid-19, men det er forventet at sjokkeffekten er tatt ut. Til tross for at hjemmekontoret får mye spalteplass i mediene, mener Newsec at dette er et kortvarig sjokk som vil få liten innvirkning på behovet for kontorlokaler på sikt. Kontorledigheten i Bergen forventes stabil på gjeldende høyt nivå fremover som følge av redusert sysselsettingsvekst og tilførsel av nybygg fremover, eksempelvis Skipet (Q4 2020) Fantoftparken (Q1 2021), Kilen (Q2 2021) og Buen/5. byggetrinn Kronstadparken (Q1 2022).
  • Tall innhentet fra Arealstatistikk per Q2 viser at leieprisene for firekvartals rullerende snittleie er ned 2,8% mot samme periode i fjor, til 1.925 NOK/m². Videre falt firekvartals rullerende a-kategorileie med 5,7% til 2.640 NOK/m². Newsec tror leieprisene i sentrumsnære områder vil holde seg stabile de neste kvartalene, men at det vil bli økende forskjell mellom kurante og mindre kurante utleieobjekter.
  • Det er stor differanse på leieobjekter i Bergen. Nye kontorlokaler med god beliggenhet og nærhet til bybanen er meget attraktive. Tilsvarende, ligger man utenfor infrastruktur og servicetilbud er markedet krevende.
  • I likhet med de andre storbyene observerer Newsec at leiekontraktene ofte blir kortere—gjerne 5+5 istedenfor 10 år.